A földhivatali eljárás szabályai
- Részletek
- Utolsó frissítés: 2012. október 05. péntek, 08:25
- Közzétéve: 2008. szeptember 09. kedd, 08:34
- Írta: dr. Jámbor Attila ügyvéd, főiskolai oktató
A földhivatalok az ingatlan-nyilvántartási törvényben (Inytv.) meghatározott sorrendben intézhetik el a beadványokat, illetve szintén a jogszabály rögzíti ennek határidejét is. Fontos tudni, hogy az eljárás meggyorsításának lehetőségeként kérelmezhető soronkívüliség is. Számos téves elképzelés létezik arról is, hogy mi az a széljegyzés?
1. Az eljárás megindítását követő földhivatali feladatok
Értesítés az eljárás megindításáról
A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvény (Ket.) alapján az eljárás megindításáról a földhivatalnak öt napon belül értesítenie kellene az ügyfelet. Az Inytv. azonban kimondja - figyelemmel arra, hogy az esetek döntő többségében az ügyfelek tudnak az eljárásról -, hogy az eljárás megindításáról a földhivatalnak csak azt az ügyfelet kell értesítenie
- akinek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjogának törlését, illetve
- akivel szemben vételi jog bejegyzését
kérik.
Az értesítést a földhivatal az ügyfél ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett lakcímére, illetve székhelyére kézbesíti [1997. évi CXLI. tv. 27/A. §; 2004. évi CXL. tv. 29. §].
A beadványok intézésének sorrendje
A beadványokat az iktatószámok sorrendjében, a körzeti földhivatalhoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni (a bejegyzéshez, feljegyzéshez fűződő joghatály beálltát a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg). Tehát iktatószámot a benyújtás napján kap a beadvány, és így a benyújtás napja határozza meg az elintézési sorrendet.
Az egyidejűleg (ugyanazon a napon) érkezett beadványok bejegyzésének ranghelyét a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keltezésének időpontja határozza meg, vagyis az egy napon benyújtott kérelmek közül először a korábbi dátumú szerződésre hivatkozó beadványt fogják elbírálni. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak nem tekinthető iratot a rangsor megállapításánál nem lehet figyelembe venni.
A beadványok rangsora megváltoztatható, de csak valamennyi érdekelt hozzájárulásával. A rangsor megváltoztatására vonatkozó megállapodást rangsor közokiratba, ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy olyan magánokiratba kell foglalni, amelyen az érdekeltek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsítja (ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet). A beadványok rangsorának megváltoztatásáról a körzeti földhivatal határozattal dönt. E határozattal szemben felügyeleti jogkör gyakorlásának nincs helye [1997. évi CXLI. tv. 44. §].
Mi az a széljegyzés?
Széljegy: a beadvány iktatószámának a benyújtás napján a tulajdoni lapon történő feltüntetése. Ez azt jelenti, hogy egy újonnan beérkezett kérelem iktatószáma már a benyújtásának napján megjelenik a tulajdoni lapon. A feltüntetés megtörténtét a beadványra is rá kell vezetni.
A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja, de nem jelenti azt, hogy ezt mindenképpen pozitívan fogják elbírálni. A széljegy csak az eljárás megindítását jelzi, és nem a földhivatal várható döntését.
A széljegyzésben 2006. január 1-jétől röviden a széljegyzett beadvány tartalmára is utalni kell úgy, hogy abból megállapítható legyen az átvezetés folytán jogosulttá váló ügyfél neve és a jogváltozás tárgya. Egyébként a gyakorlatban az esetek döntő többségében ez az utalás már eddig is megtörtént.
A széljegyet - ha van - mindig a tulajdoni lap másolat elején, az ingatlan fekvése és az I. rész kezdete közötti területen találhatjuk meg.
A tulajdoni lap tartalmát érintő változás, illetve a változás átvezetésére irányuló kérelem elutasításának bejegyzése után a széljegyet törölni kell [1997. évi CXLI. tv. 48. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 85. §].
Mennyi időn belül kell döntenie a földhivatalnak?
Főszabály szerint a földhivatalnak a beadvány földhivatalhoz történő beérkezésétől számított szerint 30 napon belül kell meghoznia az érdemi határozatát (ez az ún. elintézési határidő). Ha a beadvány harmincnál több önálló ingatlant vagy harmincnál több érdekeltet érint, az érdemi határozatot kilencven napon belül kell meghozni [1997. évi CXLI. tv. 45. §].
A soron kívüli ügyintézés engedélyezéséről a körzeti földhivatal vezetője a soron kívüliség iránti kérelem beérkezését követő 2 munkanapon belül dönt. Ha a hivatalvezető a soron kívüli ügyintézést engedélyezte, a körzeti földhivatal az engedély megadásától még nyitva álló törvényes ügyintézési határidő felén belül hoz érdemi döntést (ez kb. 14 napot jelent) [109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 83. §].
2. Milyen döntéseket hozhat a földhivatal?
A beérkezett kérelmet a földhivatal megvizsgálja, és az alábbi határozatokat hozhatja:
a) Ha a kérelem megfelel a jogszabályi előírásoknak, a földhivatal érdemi határozattal teljesíti a kérelemben foglaltakat.
b) Ha a kérelemnek, illetőleg mellékletének vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága van - ideértve az igazgatási szolgáltatási díj meg nem fizetését is -, a kérelmezőt a kérelem beérkezésétől számított 15 napon belül a határidő megjelölésével hiánypótlásra hívja fel
A hiánypótlásra történő felhívásban fel kell sorolni azokat a hiányosságokat, amelyek a beadvány elintézését akadályozzák. Szükség esetén vissza kell adni a hiányos okiratot is. A hiánypótlásra 15 napos határidőt állapíthat meg a földhivatal, amely indokolt esetben kérelemre egyszer 15 nappal meghosszabbítható. Nem alkalmas hiánypótlásra az az okirat, amelyhez egy évnél régebben záradékolt változási vázrajzot csatoltak.
A hiánypótlásról szóló felhívásban a kérelmezőt figyelmeztetni kell arra, hogy
- amennyiben a megadott határidőn belül nem pótolja azokat a hiányosságokat, amelyek miatt a változás nem jegyezhető be, a földhivatal el fogja utasítani a kérelmét;
- ha a kérelmező a hiánypótlási felhívásra nem nyilatkozott, a földhivatal a kérelem teljesíthető részének helyt ad, a többi részét pedig elutasítja.
Ha a kérelemnek, illetőleg mellékletének vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága van, de a kérelmet a rangsorban előrébb álló kérelem miatt függőben kell tartani, a hiánypótlási felhívást a rangsorban megelőző kérelem elintézésének napjától számított 15 napon belül kell kiadni.
c) Ha a körzeti földhivatal megítélése szerint a kérelmet részben el kell utasítani, a kérelmezőt nyilatkozattételre hívja fel, hogy a kérelmet a teljesíthető részében fenntartja-e.
Ha a kérelmező úgy nyilatkozik, hogy a kérelmet teljesíthető részében sem tartja fenn, a földhivatal visszavontnak tekinti a kérelmet.
d) A földhivatal az ingatlanra vonatkozó jogok bejegyzése, tények feljegyzése iránti eljárást felfüggeszti
- ha a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló magánokirat valódiságát az aláíró felek, illetőleg a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatja
- ha a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló okirat jogszerűsége, illetőleg a bejegyezni kért jog, feljegyezni kért tény jogosultjának személye tekintetében a felek között jogvita alakul ki.
Az eljárás felfüggesztéséről a földhivatal végzésben dönt. A körzeti földhivatal eljárást felfüggesztő végzése ellen fellebbezésnek van helye, felügyeleti jogkör gyakorlásának viszont nincs.
Ha a bejelentést tevő személyek a földhivatali hiánypótlási felhívásban meghatározott határidő alatt a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránti per megindítását a keresetlevélnek a bíróságon iktatott példányával vagy annak hiteles másolatával nem igazolják, a földhivatal érdemi határozatot hoz a bejegyzési, feljegyzési kérelem tekintetében.
e) A földhivatal függőben tartja a beadvány elintézését:
- a rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig,
- a bejegyzett jogosult által a bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat földhivatali benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig,
- az ügyész értesítése esetén, az ügyészi tájékoztatás földhivatalhoz történő beérkezéséig,
Ha a körzeti földhivatal megítélése szerint a bejegyzés alapjául szolgáló hatósági határozatot nem a hatáskörében eljáró szerv hozta, vagy a határozat tartalma jogszabályba ütközik, erről a földhivatali határozathozatal előtt az ügyészt - és egyidejűleg a kérelmezőt is - értesíti.
Az ügyész az intézkedéséről az értesítés kézbesítésétől számított harminc napon belül tájékoztatja a körzeti földhivatalt.- ha törvény így rendelkezik.
A függőben tartásról a körzeti földhivatal a beadvány beérkezését követő nyolc napon belül értesítés megküldésével tájékoztatja a kérelmezőt. A függőben tartást a tulajdoni lapra nem kell feljegyezni. A függőben tartott beadvány esetében az ügyintézési határidőbe nem számít bele a függőben tartás időtartama.
f) Elutasítja a bejegyzési kérelmet.
Nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat, és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen:
a) a benyújtott okirat tartalmát, így különösen az abban megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni,
b) a szerződő vagy jogosult, illetőleg kötelezett felek személyét kellene megváltoztatni a jogutódlás kivételével,
c) a település megjelölése, az ingatlan fekvése és helyrajzi száma módosulna, vagy ezeket együtt kellene utólag megjelölni,
d) a szerződő, jogosult, illetőleg kötelezett felek bármelyikének az aláírását kellene utólag pótolni,
e) az okirat ellenjegyezéséről, az aláírás közjegyzői hitelesítéséről, tanúk általi aláírásáról kellene gondoskodni,
f) a bejegyzési engedélyt kellene pótolni, kivéve, ha a bejegyzett jogosult a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban nyilatkozott arról, hogy a bejegyzési engedélyt későbbi időpontban, de legfeljebb az okirat földhivatali benyújtását követő 6 hónapon belül megadja,
g) okirat keltezésének helyét vagy az időpontját kellene feltüntetni,
h) a körzeti földhivatal által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajzot, vagy a vázrajzon a törvényben meghatározott személyek aláírását kellene pótolni (a vázrajz aláírásának hiánya miatt a kérelmet 2006-tól lehet elutasítani).
A hiány pótlására való felhívás nélkül végzéssel kell elutasítani a bejegyzés iránti kérelmet akkor, ha
a) a kérelem vagy a benyújtott okirat, illetve azok együttes tartalma érthetetlen, ellentmondó,
b) a kérelem nem tartalmazza a kérelmező nevét, lakcímét (székhelyét), az érintett ingatlan helyrajzi számának és annak a jognak, ténynek vagy adatnak a megjelölését, amelynek bejegyzését, feljegyzését, törlését illetőleg átvezetését kérik,
c) olyan jogra vagy tényre vonatkozik, amely nem tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak,
d) az az ingatlan, jog vagy tény, amelyre a bejegyzést kérték az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel,
e) a bejegyzési kérelmet arra nem jogosult nyújtotta be.
A földhivatal köteles elutasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható [1997. évi CXLI. tv. 39-42. §, 48. §, 51. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 79-82. §].
3.A földhivatali döntés formája: határozat vagy végzés
A döntés tartalma
Fontos: az ingatlan-nyilvántartásba jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek.
Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetése kérdésében a bejelentés nem köti a körzeti földhivatalt, vagyis a kérelemtől eltérő döntést is hozhat.
Az ingatlan-nyilvántartási ügyben hozott határozatnak tartalmaznia kell:
- a jogorvoslati lehetőségre vonatkozó figyelmeztetést,
- kérelem elutasítása vagy részbeni elutasítása esetén az indokolást, amelyben az elutasítás valamennyi okát fel kell sorolni,
- a körzeti földhivatal vezetőjének, vagy az általa aláírási joggal felruházott ingatlan-nyilvántartási előadó aláírását.
A határozat tartalmának megfelelő változást a körzeti földhivatal - kézbesítés előtt - bejegyzi, illetőleg feljegyzi a tulajdoni lapra, illetve átvezeti az ingatlan-nyilvántartási térképen, ha az annak tartalmát is érinti.
A kérelemnek helyt adó határozat a tulajdoni lap másolatával is közölhető (egyszerűsített határozat). Az egyszerűsített határozat ugyanúgy néz ki mint egy tulajdoni lap másolat, de annak ellenére, hogy ez a földhivatal határozata, hiteles tulajdoni lap másolatként nem használható.
Az ingatlan-nyilvántartási ügyben hozott végzésnek - amely a Ket. szabályainak megfelelően az ügy érdemét nem érintő kérdésekre vonatkozik - tartalmaznia kell:
- a jogorvoslati lehetőségre vonatkozó figyelmeztetést,
- a kérelem elutasítása esetén az indokolást,
- a körzeti földhivatal vezetőjének, vagy az általa aláírási joggal felruházott ingatlan-nyilvántartási előadó aláírását [1997. évi CXLI. tv. 49. §, 49/A].
A határozat kézbesítése
Az Inytv. tételesen meghatározza, hogy kiknek kell megkapniuk a határozatokat. A jogok és tények bejegyzéséről, adatok átvezetéséről szóló határozatot - a változás tulajdoni lapon történő átvezetése után és az Inytv-ben felsorolt hatóságok mellett - kézbesíteni kell:
a) a kérelmezőnek az eredeti aláírással ellátott okirattal, ha ezt az okiratot nem kell az állami adóhatóságnak továbbítani,
b) annak, aki a bejegyzés folytán jogosulttá vált, illetőleg akinek érdekében a jogot vagy tényt bejegyezték,
c) annak, akinek bejegyzett joga módosult, vagy megszűnt, illetőleg akinek érdekében a bejegyzett jog vagy tény módosult, vagy megszűnt,
d) tulajdoni hányadot érintő bejegyzés esetén valamennyi tulajdonostársnak,
e) a földrészlet tulajdonosának, ha egyéb önálló ingatlan tulajdonjogát ruházták át,
f) az ingatlan tulajdonosának, az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezetnek és mindazoknak, akiknek jogát az új bejegyzés érinti, kivéve, ha a földhivatal hatósági határozat alapján vagy a bíróság megkeresésére meghatározott tényt jegyezett be az ingatlan-nyilvántartásba.
Az elutasító határozatot kézbesíteni kell:
a) a kérelmezőnek (és 2006-tól kapnia kell egy eredeti aláírással ellátott okiratot is),
b) annak, aki a kérelem teljesítése esetén a bejegyzéssel jogot szerezne, továbbá
c) annak, akinek a kérelmére (megkeresésére) valamely jogilag jelentős tényt kellene az ingatlan-nyilvántartásban feljegyezni [1997. évi CXLI. tv. 51-52/A. §].
Érintett jogszabályok:
1997. évi CXLI. tv.;2004. évi CXL. tv.;109/1999. (XII. 29.) FVM rend.;
