1. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítása

Kérelem vagy megkeresés

Az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését
- jogszabályban meghatározott nyomtatványon benyújtott kérelemre vagy
- megkeresésre
kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni [1997. évi CXLI. tv. 26. §].

Az eljáró hatóság (bíróság, közjegyző, bírósági végrehajtó stb.) bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján - annak jogerőre emelkedése után - megkeresi a földhivatalt a bejegyzés iránt. A vagyonszerzést létrehozó, megállapító hatósági határozatot két példányban kell a körzeti földhivatal részére megküldeni [1997. évi CXLI. tv. 26. §].

Ki az ügyfél?

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfél az a természetes vagy jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet
a) akit (amelyet) az ingatlan-nyilvántartásba jogosultként bejegyeztek, illetve
b) aki (amely) a bejegyzés folytán jogosulttá, illetve kötelezetté válna,
c) akire (amelyre) nézve a feljegyzés előnyt vagy terhet jelentene,
d) akinek (amelynek) az ingatlan-nyilvántartási eljárás a bejegyzett joga vagy a javára, illetve terhére feljegyzett tény megváltozását vagy törlését eredményezné,
továbbá
e) az eljárást megindító hatóság,
f) az adatváltozást bejelentő személy [1997. évi CXLI. tv. 25. §].

Kivételes esetek: földhivatali intézkedés hivatalból

Hivatalból be kell jegyezni a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött:
a) haszonélvezeti jogot,
b) használat jogát,
c) tartási vagy életjáradéki jogot,
d) elő- vagy visszavásárlási jogot,
e) telki szolgalmi jogot,
f) vételárhátralék biztosítására alapított jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat
akkor is, ha az akire a tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri. A bejegyzést a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg kell teljesíteni. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásáig a jogosult ezeknek a jogoknak, illetve tényeknek a bejegyzéséről lemondott, vagy azok megszűntek.

Hivatalból törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból:
a) a kisajátítási, illetőleg a telekalakítási eljárás megindítására vonatkozó bejegyzést az eljárás során hozott határozat alapján történt tulajdonváltozás,
b) a jelzálogjog ranghelye előzetes biztosításának tényét az ezen alapuló jelzálogjog, önálló zálogjog,
c) a jelzálogjog ranghelye fenntartásának tényét az ezen alapuló jelzálogjog, önálló zálogjog,
d) az elő- és visszavásárlási jogot, a vételi jogot, valamint a tulajdonjog fenntartásával történő eladás tényére vonatkozó feljegyzést az ezeken alapuló tulajdonszerzés,
e) - kivéve, ha az örökhagyóval szerződő fél az örökhagyó előtt halt meg - az öröklési szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat a szerződési örökös tulajdonjogának
bejegyzésével egyidejűleg, továbbá
f) a tulajdonjog fenntartásával történő eladás tényére vonatkozó feljegyzést akkor is, ha a tény feljegyzése alapjául szolgáló okiratban a felek a tény feljegyzését meghatározott időtartamra kérték, és ez letelt.

Ha a körzeti földhivatal valamely kérelem, megkeresés elintézése során észleli, hogy valamely jog vagy tény megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható, határozatban köteles ennek törléséről is rendelkezni. Ha hivatalos eljárás során egyébként észleli, hogy törlésre van szükség, erről a tényről hivatalos feljegyzést készít, és a törlésről külön határozatot hoz. Ezt a határozatot csak az ingatlan tulajdonosának és annak az érdekeltnek kell kézbesíteni, akinek a joga megszűnt [1997. évi CXLI. tv . 50. §].

Az eljárás meggyorsításának lehetősége: a soronkívüliség

A beadványt soron kívül kell elintézni, ha arról törvény rendelkezik, vagy ha a körzeti földhivatal vezetője az ügyfél kérelmére indokolt esetben a beadvány soron kívüli elintézését írásban engedélyezi.

A soron kívüli ügyintézés engedélyezése tárgyában a körzeti földhivatal vezetője - a soron kívüliség iránti kérelem beérkezését követő - 2 munkanapon belül köteles dönteni:
a) ha engedélyezi
- a kérelmet záradékolja,
- az ugyanarra az ingatlanra vonatkozó, megelőző beadványokat felül kell vizsgálni, és ha bármelyik elintézésének akadálya van, a soronkívüliség nem végrehajtható,
- az engedély megadásától még nyitva álló törvényes ügyintézési határidő felén belül kell a körzeti földhivatalnak érdemi döntést hozni.
b) ha elutasítja, akkor erről végzéssel dönt, amely ellen nincs helye fellebbezésnek [1997. évi CXLI. tv. 46. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 83/A. §].

Korábban ez a lehetőség ingyenes volt, 2006-tól a soron kívüli eljárás díja ingatlanonként 10 000 forint. Azokat az ügyeket, amelyeket törvényben meghatározott okból kell soron kívül elintézni, a továbbiakban sem kell fizetni [1996. évi LXXXV. tv. 32/A. §].

2. A kérelem benyújtásának feltételei

Kötelező jogi képviselet

A kérelemre induló olyan eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselőnek kell tekinteni az ügyvédet (ügyvédi irodát), jogtanácsost és a fél képviseletében eljáró közjegyzőt.

Korábban kötelező volt valamennyi kérelemre induló ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogi képviselő közreműködése, és a 2006. január 1-jétől hatályos rendelkezés már csak olyan kérelmekhez követeli meg a jogi képviselő közreműködését, amelyeknél a jogváltozás bejegyzése alapjául ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott okirat vagy közjegyzői okirat szolgál. Így például a haszonélvező halálát követően a haszonélvezet törlése - a halotti anyakönyvi kivonat becsatolásával és a kérelemnyomtatvány kitöltésével - már ügyvédi közreműködés nélkül is kérhető.

Figyeljünk a benyújtási határidőre!

A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül az ingatlanügyi hatósághoz (főszabály szerint az ingatlan fekvése szerint illetékes körzeti földhivatalhoz) kell benyújtani. Ha a szerződés (jognyilatkozat) létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy - ide nem értve az ingatlanügyi hatósági engedélyt - hatósági jóváhagyás szükséges, a határidőt a beleegyezéstől, illetve a jóváhagyástól kell számítani. A bejegyzés iránti kérelem benyújtására meghatározott határidő elmulasztása esetén az illetékekről szóló törvény szerinti mulasztási bírságot kell fizetni.

Ha szerződés alapján az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzésére (megszüntetésére) került sor, a jogügylet illetékfizetési kötelezettséggel is jár, ezért a 30 napos határidő elmulasztása mulasztási bírság kiszabását is eredményezheti (a mulasztási bírság összege magánszemélyeknél 100 ezer forintig, más esetében 200 ezer forintig terjedhet) [2003. évi XCII. tv. 172. §; 1990. évi XCIII. tv. 91. §, 82. §]. A vagyonszerzési illeték tárgyát képező, de ingatlan-nyilvántartási eljárást nem igénylő jogügyletet (pl. az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedését) a szerződő felek közvetlenül az illetékhivatalnak kötelesek bejelenteni. A bejelentést az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül, a vagyonszerzést rögzítő irat eredeti és másolati példányának benyújtásával kell teljesíteni [1990. évi XCIII. tv. 91. §, 18. §].

Nyomtatvány és kötelező példányszám

A bejegyzést - ha jogszabály rendelkezéséből vagy a felek megállapodásából más nem következik - annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik, de kérheti az is, akinek ez bejegyzett jogát érinti. 2006. január 1-jétől kizárólag a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 1. számú melléklete szerinti nyomtatványon nyújtható be a kérelem (korábban nem volt formai előírás). A nyomtatvány innen letölthető.

2006. január 1-jéig elegendő volt egy eredeti példányt benyújtani. Ezt követően a kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot (közjegyzői okirat esetén a közjegyzői okirat hiteles kiadmányának vagy hiteles másolatának két eredeti és egy másolati példányát), amelyeknek tartalmazniuk kell
- a jogszabályban meghatározott esetekben az okiratra vezetett záradékot,
- a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat.

Ha a szerződő felek valamelyike Magyarországon lakó- vagy tartózkodási hellyel (székhellyel vagy telephellyel) nem rendelkezik, és nincs az ingatlan-nyilvántartási eljárás vitelére belföldi lakóhellyel (székhellyel vagy telephellyel) rendelkező képviselője, a bejegyzési kérelemhez mellékelni kell
- a magyarországi kézbesítési meghatalmazott nevét és lakcímét (székhelyét vagy telephelyét),
- a kézbesítési meghatalmazott meghatalmazását, valamint
- a meghatalmazás elfogadását tartalmazó okiratot [1997. évi CXLI. tv. 26. §].

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban eljárási cselekmények - az Inytv-ban meghatározott kivételekkel - jelenleg elektronikus úton nem gyakorolhatók. 2007. január 1-jétől az a beadvány, amelyhez melléklet nem tartozik, a 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 6. számú mellékletében meghatározott nyomtatvány alkalmazásával elektronikus úton is benyújtható lesz [1997. évi CXLI. tv. 25. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 6. sz. melléklet].

APEH-nyomtatvány benyújtása

Fontos tudni, hogy az illetéktörvényben bejelentésre kötelezett személy a jogügyletet tartalmazó okiratnak a földhivatalhoz történő benyújtásakor - az erre a célra az APEH által rendszeresített nyomtatványon - köteles bejelenteni
a) visszterhes ingatlanátruházás esetén - az ingatlannak közérdekű célra történő megvásárlása, illetve a kizárólag magánszemélyek által kötött tartási, életjáradéki és öröklési szerződés keretében történő ingatlan átruházásának kivételével - az ingatlant értékesítő magánszemély,
b) az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogról ellenérték fejében való lemondás, ilyen jog visszterhes alapítása, átruházása (átengedése), megszüntetése esetén a bevételt szerző magánszemély
adóazonosító jelét, ennek hiányában természetes azonosító adatait. Ha a bejelentés az adóazonosító jelet, illetőleg ennek hiányában a természetes azonosító adatokat nem vagy hiányosan tartalmazza, a földhivatal a kérelmezőt határidő megjelölésével felhívja a hiányok pótlására. A földhivatal köteles elutasítani a kérelmet, ha a felhívás ellenére határidőn belül nem pótolják a hiányosságokat [2003. évi XCII. tv. 21. §].

Visszavonható a kérelem?

A kérelem a szerződő felek ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt közös nyilatkozatával mindaddig visszavonható, amíg abban az ingatlanügyi hatóság nem hozott határozatot. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához az ő ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt hozzájárulása is szükséges. Ellenjegyzésként ebben az esetben is el kell fogadni a jogtanácsos ellenjegyzését, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet (2006. január 1-je előtt ehhez a nyilatkozathoz sem kellett ellenjegyzés) [1997. évi CXLI. tv. 26. §].

A kérelem visszavonása esetén a körzeti földhivatal az eljárást végzéssel megszünteti, és a kérelem, illetőleg a megkeresés összes mellékletét visszaküldi a kérelmezőnek [109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 61. §].

Érintett jogszabályok:

1997. évi CXLI. tv.;109/1999. (XII. 29.) FVM rend.;1996. évi LXXXV. tv.;2003. évi XCII. tv.;1990. évi XCIII. tv.;