A tulajdonjog védelmének eszközei

Fontos tudni, hogy a tulajdonjogi igények soha nem évülnek el, vagyis határidő nélkül kérhetjük a tulajdonunkat [1959. évi IV. tv. 115. §].

Ez a szabály a már fennálló tulajdonjog védelmére, megóvására szolgál és nem vonatkozik a tulajdonjog - átruházás jogcímén alapuló - megszerzésének igényére. Azonban az ingatlan adásvételi szerződés eladójával szemben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadására irányuló igény kötelmi jogi jellegű, ezért elévül (lásd: BH2005. 61.).

A tulajdonjog védelmének eszközei

1) Jogos önhatalom

A tulajdonos a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi.

A tulajdonos a tulajdona ellen irányuló támadást - a megvédéséhez szükséges mértékben - önhatalommal is elháríthatja. A támadás elhárítás akár erőszakkal is történhet, de csak arányos, a tulajdon megvédéséhez szükséges mértékben.

Fontos: Ha nem jogszerűen élünk a jogos önhatalom eszközével, akár bűncselekmény elkövetőjévé válhatunk. Önbíráskodás bűncselekményét követi el, aki abból a célból, hogy jogos vagy jogosnak vélt vagyoni igénynek érvényt szerezzen, mást erőszakkal vagy fenyegetéssel arra kényszerít, hogy valamit tegyen, ne tegyen vagy eltűrjön. Az önbíráskodás egy évtől öt évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.
Nem valósul meg önbíráskodás, ha az erőszak vagy a fenyegetés alkalmazása az igény érvényesítésének megengedett eszköze [1978. évi IV. tv. 273. §]

Annyi a különbség a birtokvédelem keretében alkalmazható jogos önhatalomhoz képest, hogy a tulajdonvédelem érdekében akkor is alkalmazható, ha korábban nem volt még birtokos (pl. az eladó nem akar beengedni a kifizetett házba) [1959. évi IV. tv. 115. §].

2) Tulajdonjog háborítatlanságát védő per

A tulajdonos követelheti a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetését [1959. évi IV. tv. 115. §].

3) A dolog birtokba bocsátása iránti per

A tulajdonos követelheti a dolog visszaadását, ha az a birtokából kikerült, illetve a dolog birtokba adását, akkor is, ha korábban még nem volt birtokos, de például az adásvételi szerződés alapján már neki kellene a házban laknia. A bíróság a birtoklás ténye mellett vizsgálni fogja a jogcímet is [1959. évi IV. tv. 115. §].

4) Birtokper

A birtoklásra jogosult követelheti a jogalap nélküli birtokostól, hogy adja át részére a dolgot [1959. évi IV. tv. 193. §].

Ebben az esetben sem feltétel a korábbi birtoklás, csak az, hogy a jogos birtokos valamilyen okból nem birtokolhatja az ingatlant.

5) Szomszédjogi szabályok megsértésével kapcsolatos perek

A szomszédjogi szabályok megsértése esetében a tulajdonos az alábbi eljárásokat indíthatja meg:
- birtokvédelmi eljárás,
- a szomszédjogi szabályokra alapított eljárás,
- károsodás veszélye esetén kérhető a bíróságtól a veszélyeztető magatartástól való eltiltás, illetve a kár megelőzéséhez szükséges intézkedések megtétele (nagyon ritkán fordul elő ilyen típusú kérelem) [1959. évi IV. tv. 341. §].

6) Bejegyzési, törlési és kiigazítási perek (ingatlan-nyilvántartási igények érvényesítése)

a) Bejegyzés iránti kereset

Ezzel az eszközzel az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdont szerzett személyek kérhetik tulajdonjoguknak az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetését (az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés esetei például: elbirtoklás, ráépítés, öröklés, élettársi viszony, házassági vagyonközösség) [1959. évi IV. tv. 116. §].

Fontos: Az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett vevője tulajdonjogra nem hivatkozhat azzal szemben, akinek javára a bejegyzett tulajdonos ellen indított végrehajtási eljárásban követelése kielégítése végett a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

Az EBH2001. 518. által érintett esetben felperes 1997. szeptember 2-án kelt szerződéssel megvásárolta a perbeli tanyás szőlőművelési ágú ingatlan M. A.-né nevén álló 2/3 tulajdoni illetőségét 300 000 forint vételárért. A felperes a vételárat az eladó részére megfizette, egyidejűleg az ingatlant birtokba vette. A szerződés földhivatalhoz történő benyújtására csak 1998. augusztus 17-én került sor. Az alperes jogelődje végrehajtási eljárást indított M. A.-né adóssal szemben és megkeresése alapján az adós ingatlan illetőségére a Kecskeméti Körzeti Földhivatal - 1998. augusztus 3. napján - 1 140 318 forint és járulékai erejéig a végrehajtási jogot bejegyezte.

A felperes keresetében az ingatlanilletőségnek a foglalás alól való feloldását kérte.

A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy mivel a végrehajtási jog bejegyzéséig a felperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem történt meg, a felperes a végrehajtás alá vont ingatlanhányadnak a foglalás alóli feloldását tulajdonjogára alapítottan nem kérheti. Ugyanis az adásvételi szerződéssel való tulajdon átruházásnak - amely nem eredeti szerzés - feltétele a konstitutív hatályú ingatlan-nyilvántartási bejegyzés [Ptk. 117. § (3) bekezdés]. E nélkül az ingatlan vevője tulajdonjogra nem hivatkozhat azzal szemben, akinek javára a bejegyzett tulajdonos ellen indított végrehajtási eljárásban követelése kielégítése végett a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Mivel a szerződés megkötése önmagában nem engedményezi a tulajdonjog megszerzését, a Ptk. 116. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés pedig csak az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésre vonatkozik, így az adott esetre irányadónak nem tekinthető (lásd: EBH2001. 518.).

b) Érvénytelen bejegyzés törlése iránti kereset

Az ügyész és az indíthatja, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti. Az érvénytelen bejegyzés törlése iránt a keresetet azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot vagy mentesült kötelezettség alól, addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának helye van.
Azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a törlési keresetet a kézbesítéstől számított hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. A bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha kézbesítés nem történt.

c) Bejegyzés törlése iránti per

A bejegyzés törlését az az érdekelt indíthatja, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült, vagy megszűnt, illetőleg a nyilvántartott tény megváltozott. Feltétele, hogy a földhivatali eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá ha azokat eredménytelenül kísérelték meg.

d) Bejegyzés kiigazítása iránti per

Bejegyzés kiigazítása iránti keresetet az nyújthat be, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett, de csak akkor, ha a földhivatali eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá ha azokat eredménytelenül kísérelték meg [1997. évi CXLI. tv. 62-63. §].

7) Végrehajtási igényper

Az, aki a lefoglalt vagyontárgyra tulajdonjoga vagy más olyan joga alapján tart igényt, amely a végrehajtás során történő értékesítésnek akadálya, a vagyontárgynak a foglalás alóli feloldása iránt végrehajtási igénypert indíthat a végrehajtást kérő ellen.

Nem tarthat igényt a lefoglalt vagyontárgyra az, aki a végrehajtandó tartozásért az adóssal egysorban felel. Az a házastárs azonban, akinek a felelőssége csak a közös vagyonból rá eső hányad értékéig áll fenn, igényt tarthat a lefoglalt különvagyon tárgyára. Haszonélvezeti jog alapján a haszonélvező ingatlan-igénypert nem indíthat.

Ha a bíróság az igénykeresetnek helyt ad, az igényelt vagyontárgyat feloldja a foglalás alól. Ha a vagyontárgyat már értékesítették, a pernyertes felperes részére a vételárnak megfelelő összeget kell kiutalni. Ha a bíróság a haszonélvezeti joggal terhelt vagyontárgy iránt a haszonélvező által indított igénykeresetnek helyt ad, ez a foglalás hatályát nem érinti. A vagyontárgyat azonban csak a haszonélvezeti jog megszűnése után lehet értékesíteni [1952. évi III. tv. 371-377. §].

Érintett jogszabályok:

1959. évi IV. tv.;1997. évi CXLI. tv.;1952. évi III. tv.;