Az Építési törvény (Étv.) számos olyan fogalmat határoz meg, amelyek ismerete nélkül nem tudunk pontosan eligazodni az építkezési és telekalakítási szabályokban. A fontosabb fogalmak az alábbiak:
1. megközelíthetősége - beépítésre nem szánt területen a honvédelmi és katonai, valamint nemzetbiztonsági célú épület elhelyezésére szolgáló telek kivételével - gépjárművel közterületről vagy magánútról közvetlenül,
2. a rendeltetésszerű használathoz szükséges villamos energia, ivóvíz (szükség esetén technológiai víz),
3. a keletkező szennyvíz és a csapadékvíz elvezetése vagy ártalommentes elhelyezése,
4. a használat során keletkező hulladék elszállításának vagy ártalommentes elhelyezésének, illetőleg házilagos komposztálásának a lehetősége
5. a rendeltetésszerű használathoz szükséges gépkocsi elhelyezése a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 42. §-ban előírtak szerint biztosítható [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 42. §].
Az Eljárási kódex kimondja, hogy a
z építési tevékenységgel érintett telek akkor minősül rendezettnek, ha a helyi építési szabályzat, szabályozási terv, ezek hiányában az illeszkedés szabályai szerint - ha szükséges, telekalakítási eljárást követően - alakították ki, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Vagyis az építésügyi hatósági engedély megadásához nem elég a telekalakítási engedély, az építési telket az ingatlan-nyilvántartásban is át kell vezetni, ennek megtörténtéig nem adható engedély [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 28. §].
Telekalakítási fogalmak, vonatkozó jogszabályok
A telek fogalma: egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület.
A telekalakítás a telekingatlan adataiban, döntően az alapterületében, elrendezésében történő változásokat jelenti, és a 2010. évi változások eredményeképpen, már a változás ingatlan-nyilvántartásban történő közvetlen átvezetésére is lehetőség van. Korábban az építésügyi hatóság által kiadott telekalakítási engedély alapján lehetett az ingatlan-nyilvántartásban a helyrajzi számok, alapterületek változásait átvezetni.
Az alábbi telekalakítási tevékenységekre telekalakítási engedélyt kell kérni:
a) telekcsoport újraosztása: a szomszédos telkek csoportjának összevonása és egyidejűleg a helyi építési szabályzatban és településrendezési tervben meghatározott rendeltetés céljára szolgáló új telkekként történő felosztása;
b) telekfelosztás: a telek új telkekre történő osztása;
c) telekegyesítés: az egymással közvetlenül szomszédos telkek egy telekké történő összevonása;
d) telekhatárrendezés: az egymással közvetlenül szomszédos telkek közös határvonalának megváltoztatása [1997. évi LXXVIII. tv. 2. §, 23-24. §; 338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A. §].
A telekalakítás szabályainak alapja az Építési törvény (különösen az Étv. 23-24. §-a) és az OTÉK maradt, azonban az Eljárási kódex helyett az eljárási szabályokat a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendeletben találhatjuk meg. Néhány szakasz erejéig még hatályos a telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet is.
A telekalakítási eljárás típusai
A telekalakítási eljárás kérelemre induló eljárás, vagyis hivatalból nem folytatják le.
A kérelem tartalma szerint a telekalakítási eljárás típusai a következők:
a) telekalakítási engedélyezési eljárás,
b) egyesített telekalakítási eljárás.
Az egyesített telekalakítási eljárás lefolytatására vonatkozó kérelem alapján
a) a telekalakítás engedélyezésére és
b) a telekalakítási engedély jogerőre emelkedését követően a telek adataiban, továbbá a bejegyzett jogok és feljegyzett tények vonatkozásában a telekalakítással bekövetkező változásnak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére (változásátvezetési eljárás) irányuló eljárás indul meg [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A. §].
Ki adhat be telekalakítási kérelmet?
A telekalakítás engedélyezése iránti kérelmet benyújthat:
a) a telekalakítással érintett bármelyik telek bármelyik tulajdonosa,
b) közös tulajdonban álló telek esetén bármelyik tulajdonostárs,
c) aki a telekalakítással érintett földrészlet tekintetében tulajdoni igényt érvényesít,
d) az elbirtoklás megállapítása iránt polgári peres eljárást kezdeményező,
e) ha a telekalakítás során legalább nyolc új építési telek keletkezik, a tulajdonostársaknak a telek területnagyság szerinti többsége,
f) az a személy, aki a telekalakításról a tulajdonossal írásban megállapodott.
Egyesített telekalakítási eljárás iránti kérelmet az – az a fentiekben felsorolt jogosult - nyújthat be, aki az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényben foglaltak szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására egyébként jogosult [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A. §].
Mit kell tartalmaznia a kérelemnek?
A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelemnek a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvényben (Ket.) meghatározottakon túl a következő adatokat kell tartalmaznia:
a) természetes személy kérelmező esetén a természetes személyazonosító adatokat,
b) gazdálkodó szervezet kérelmező esetén a gazdálkodó szervezet statisztikai számjelét,
c) a telekalakítással érintett tel(k)ek helyrajzi számát, a tel(k)ek fekvése szerinti település megjelölésével,
d) a kérelmezett telekalakítási eljárás típusának (telekalakítási engedélyezési eljárás vagy egyesített telekalakítási eljárás) megjelölését,
e) a telekalakítás célját (amely lehet telekcsoport újraosztása, telekfelosztás, telekegyesítés, telek-határrendezés),
f) az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását.
Az egyesített telekalakítási eljárás megindítására irányuló kérelemnek meg kell felelnie az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerinti előírásoknak is.
A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelmet a miniszter által rendszeresített, és a földhivatalok honlapján közzétett formanyomtatványon kell benyújtani. A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelemhez mellékelni kell a telekalakítási dokumentációt, mely a 3. mellékletben felsorolt munkarészeket tartalmazza, a telekalakítás céljának függvényében. Amennyiben a telekalakítási eljárás megindításakor a kérelmező rendelkezik hatályos, záradékolt változási vázrajzzal, úgy a 3. melléklet 1. pont 1.1-1.6. alpontjaiban foglalt munkarészek ismételt benyújtása nem szükséges [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A. §].
A telekalakítási dokumentáció tartalma
1. A telekalakítási dokumentáció tartalma
1.1. az állami alapadatok adatszolgáltatási számlájának száma
1.2. a mérési és számítási jegyzőkönyv
1.3. a mérési és számítási vázlat
1.4. a koordinátajegyzék
1.5. a területszámítási jegyzőkönyv
1.6. a változási vázrajz és a hozzátartozó területkimutatás digitális adatállománya és ezek legalább 5 kinyomtatott példánya, eredeti aláírásokkal és bélyegzővel ellátva
1.7. a tervezési és kitűzési (kiosztási) vázlat
1.8. műszaki leírás [a készítő neve, felelős tervező neve, a munkaszám, a munka megnevezése, település, fekvés, érintett tel(k)ek helyrajzi száma(i), változás típusa a felhasznált hiteles adatok megjelölése]
1.9. vizsgálati jegyzőkönyv (ha a változás előtti és változás utáni telkek db száma együttesen 5-nél több)
1.10. az ingatlan-nyilvántartási térképi adatok felhasználásával, alkalmas (1:2000, 1:1000, 1:500) méretarányban elkészített telekalakítási helyszínrajz, amely a következőket tartalmazza:
1.10.1. a telekalakítással érintett telkek, a telekalakítás utáni állapot szerint,
1.10.2. a telekalakítással érintett telkeken meglévő építmények kontúrvonalai,
1.10.3. a bontás alatt álló épületek „bontás alatt” megjegyzéssel,
1.10.4. a telekalakítással érintett telken lévő összes építmény távolsága a tervezett telekhatártól, és a létrejövő telekméretek, beépített telek esetén a telkek eredeti és a telekalakítás utáni beépítési százaléka,
1.10.5. az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti, a településrendezési eszközökben beépítésre szánt területeken lévő földrészleteknél 20%-nál nagyobb átlagos lejtésviszonyok esetén az 1 méterenkénti szintvonalak,
1.10.6. utat érintő telekalakítás esetén az útkategóriának, a közút területváltozásának feltüntetése,
1.11. a digitális adatállományok [változási vázrajz, telekalakítási helyszínrajz, mérési és számítási vázlat, tervezési és kitűzési (kiosztási) vázlat PDF formátumban, változási állomány DAT adatcsere-formátumban, egyéb munkarészek táblázatos, illetve dokumentum formátumban] nem újraírható adathordozón
1.12. a telekalakítási dokumentáció tartalomjegyzéke.
Ki készíthet telekalakítási dokumentációt?
Telekalakítási dokumentációt
a) építészeti-műszaki tervezési szakterületen geodéziai tervezési jogosultsággal és ingatlanrendező földmérő minősítéssel rendelkező földmérő, vagy
b) a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló jogszabályokban meghatározott földmérési és térképészeti szakképzettséggel rendelkező személy
készíthet.
Ha a telekalakítási dokumentációt földmérési és térképészeti szakképzettséggel rendelkező személy készíti, a dokumentáció minőségét, valamint a tartalmi és pontossági előírásoknak való megfelelőségét - felelős tervezőként – a megfelelő jogosultsággal rendelkező földmérő tanúsítja a változási vázrajzon és a telekalakítási helyszínrajzon [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A. §].
Ügyintézési határidő
A telekalakítási engedélyezési eljárásban az ügyintézési határidő 30 munkanap. Amennyiben a telekalakítási dokumentáció záradékolása a kérelem benyújtása előtt megtörtént, az ügyintézési határidő 22 munkanap [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/B. §].
Az egyesített telekalakítási eljárás iránti kérelem esetén a változásátvezetési eljárás a beadvány széljegyzésével a telekalakítási engedély jogerőre emelkedését követő munkanapon indul meg. Ha azonban az egyesített telekalakítási eljárás esetén a telekalakítási engedély másodfokon emelkedik jogerőre, a változásátvezetési eljárás a jogerős határozat első fokú ingatlanügyi hatósághoz történő beérkezésének napján indul meg.
Ha egyesített telekalakítási eljárás esetén a változásátvezetési eljárásra irányuló kérelem teljesítésére nincs lehetőség, a telekalakítási engedély jogosultja a szükséges okiratok benyújtásával - az engedélyező határozat jogerőre emelkedésétől számított egy éven belül - külön ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításával kérheti a telek adataiban történő, továbbá a bejegyzett jogok és feljegyzett tények vonatkozásában a telekalakítással bekövetkező változásnak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetését [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/B. §].
A földhivatal a telekalakítási eljárásában a 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet 4. számú melléklete szerinti hatóságokat szakhatóságként keresi meg. Az ügyfélnek az eljárás megindítása előtt benyújtott kérelmére a szakhatóságként kijelölt hatóság - hat hónapig felhasználható - előzetes szakhatósági állásfoglalást ad ki. Az előzetes szakhatósági állásfoglalás csak a földhivatal által záradékolt változási vázrajz és területkimutatás alapján kérhető.
A földhivatal a kérelem mellékleteként benyújtott telekalakítási dokumentációt 10 munkanapon belül megvizsgálja, és amennyiben a változási vázrajz adattartalma az állami alapadatok közé beilleszthető, ennek megfelelő záradékkal látja el. A földhivatal a záradékolt változási vázrajz és a hozzá tartozó terület-kimutatás, valamint a telekalakítási helyszínrajz hiteles másolatának megküldésével keresi meg a szakhatóságokat állásfoglalásuk beszerzése céljából, ha előzetes szakhatósági állásfoglalás nem áll rendelkezésre.
Ha az ingatlan-nyilvántartásban a kérelem tárgyát képező telket vagy telkeket érintően változtatási vagy telekalakítási tilalom van feljegyezve a földhivatal nem keresi meg a szakhatóságokat. Ebben az esetben a telekalakítási kérelmet - a szakhatóságok megkeresése nélkül - a földhivatalnak el kell utasítani.
A földhivatal a telekalakítás engedélyezése esetén a - 3. melléklet szerinti záradékkal ellátott - változási vázrajzot a határozathoz mellékelve küldi meg a kérelmező részére [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/C. §].
Az engedély hatálya
A telekalakítási engedély és a hozzá tartozó telekalakítási dokumentáció az engedélyező határozat jogerőre emelkedésétől számított egy évig hatályos. Amennyiben a telekalakítási dokumentáció részét képező változási vázrajz földhivatali vizsgálata és záradékolása külön - megelőző - eljárás keretében történt, úgy a telekalakítási eljárásban a változási vázrajzot a földhivatal - ha ennek műszaki és jogi akadálya nincs - újra záradékolja [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/B. §].
Az építésügyi hatóság mint szakhatóság
A helyi építési szabályzatnak, a szabályozási tervnek, ezek hiányában az általános érvényű kötelező építésügyi előírásoknak és az Építési törvényben foglalt feltételeknek való megfelelést a telekalakítási ügyekben a szakhatóságként bevont építésügyi hatóság vizsgálja.
Érdemes tudni, hogy az ügyfélnek az eljárás megindítása előtt benyújtott kérelmére a szakhatóságként kijelölt hatóság - hat hónapig felhasználható - előzetes szakhatósági állásfoglalást ad ki. Az előzetes szakhatósági állásfoglalás viszont csak a földhivatal által záradékolt változási vázrajz és területkimutatás alapján kérhető.
Mindenképpen javasolt a telekalakítási kérelem benyújtása előtt megkeresni az építésügyi hatóságot, ahol általában készségesen tájékoztatják az érdeklődőt arról, hogy építéshatósági szempontból engedélyezhető-e egyáltalán a telekalakítás. Véleményem szerint csak ezt követően érdemes pénzt költeni az engedélyezésre [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/C. §, 4. számú melléklet 1. pont].
A telekalakítás engedélyezésének speciális feltételei
A telekalakítás engedélyezése során az alábbi szempontokat kell figyelembe venni:
- Az építésügyi hatóság a telekalakítás kezdeményezőjét - a helyi építési szabályzatnak és a szabályozási tervnek megfelelően, a telekalakítás miatt szükséges mértékig - utak és közművek létesítésére vagy a létesítés költségeinek viselésére kötelezheti [1997. évi LXXVIII. tv. 2. §, 23-24. §].
- Telket csak úgy lehet alakítani, hogy az a terület rendeltetésének megfelelő használatra alkalmas legyen, továbbá annak alakja, terjedelme, beépítettsége és megközelíthetősége a jogszabályoknak és a szabályozási tervnek megfeleljen [85/2000. (XI. 8.) FVM rend. 3. §].
- Meglévő telkek esetében a telekegyesítés, a telekhatár-rendezés abban az esetben is engedélyezhető, ha az új telek, illetőleg telkek területnagysága, egyéb mérete nem felel meg a területre vonatkozó jogszabályok előírásainak. Ez az előírás telekhatár-rendezés esetén csak akkor alkalmazható, ha a kialakuló telkek méretei a korábbiakhoz képest az építésügyi előírásoknak jobban megfelelnek.
- Meglévő, beépített telket érintő telekalakítás csak akkor engedélyezhető, ha - az előző feltételek mellett - a kialakuló telkek beépítettsége az építésügyi előírásoknak megfelel. Ugyanezen előírás vonatkozik az olyan telkekre, amelyekre érvényes építési engedélyt adtak ki.
- Ha az építésügyi szabályoknak megfelelő telekalakítás a telken fennálló építményt részekre osztaná, a telekalakításra engedély csak akkor adható, ha az építményt elbontják, áthelyezik vagy ha a kialakuló új telekhatárnak megfelelően határfalakkal, továbbá a belső épületgépészeti hálózat és a tartószerkezetek, valamint a tetőzet és tetőfedés teljes szétválasztásával és a közműcsatlakozások külön-külön bekötésével önálló építményekké (épületrészekké) alakították át.
- Ha a telek területe az építésügyi szabályok szerint megosztható, de homlokvonalának hossza ezt másként nem teszi lehetővé - a területre vonatkozó helyi építési szabályzat vagy szabályozási terv alapján - nyúlványos (nyeles) telek is kialakítható [85/2000. (XI. 8.) FVM rend. 3-4. §].
Mit vizsgál a hatóság?
A telekalakítási engedély iránti kérelem elbírálása során a körzeti földhivatal köteles meggyőződni arról, hogy
a) a kérelem és annak mellékletei az Eljárási kódex formai szabályainak megfelelnek-e,
b) a telket érinti-e változtatási vagy telekalakítási tilalom,
c) a tervezett telekalakítás megfelel-e:
- az építési telek előírásainak (beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közútról vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telek),
- az Építési törvény vonatkozó előírásainak (az Étv. III. Fejezete),
- az OTÉK vonatkozó előírásainak (I-III. Fejezet),
- az egyes területek védettségét elrendelő vagy azokra különleges feltételeket megállapító jogszabályoknak és egyedi hatósági előírásoknak, valamint
- a helyi építési szabályzatban foglaltaknak.
A körzeti földhivatal - az Étv. 35. § (3) bekezdésében foglaltak figyelembevételével – köteles a telekalakítási kérelmet elutasítani, ha
a) a telket változtatási, illetve telekalakítási tilalom terheli,
b) a telekalakítási kérelem - hiánypótlással nem pótolható - hiányosságokat tartalmaz,
c) a telekalakítás az Étv. 2. § 6. pontjával (építési telek fogalma), III. Fejezetének és az OTÉK I-III. Fejezetének előírásaival ellentétes, nem felel meg a területre vonatkozó egyéb, az egyes területek védettségét elrendelő vagy azokra különleges feltételeket megállapító jogszabályoknak és egyedi hatósági előírásoknak,
d) a helyi építési szabályzatban foglaltaknak nem felel meg (lásd a korábbi 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 27. §-át).
Fontos tudni, hogy a telekalakítást - a záradékolt változási vázrajz benyújtásával - az ingatlan-nyilvántartásban is át kell vezetni ahhoz, hogy a telkek ténylegesen létrejöjjenek. A földhivatali eljárásban viszont csak valamennyi tulajdonostárs, közösen kérheti az átvezetést.
Mennyibe kerül a telekalakítási engedély?
A telekalakítás engedélyezésére irányuló első fokú eljárásért érintett ingatlanonként 14 000 forint igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni (2010. január 23-a óta alkalmazandó ez a díjtétel).
Az eljárásban érintett ingatlanként telekegyesítés, telekhatár-rendezés esetén a kiinduló állapot szerinti földrészletek számát, illetve telekfelosztás, telekcsoport újraosztása esetén a kialakuló földrészletek számát kell figyelembe venni (vagyis minden esetben a több helyrajzi szám után számítandó a díj).
A telekalakítási engedélyezési eljárásban hozott döntés ellen benyújtott fellebbezés díja 30.000 forint [166/2009. (XII. 9.) FVM rend. 1. §].
