Elsődlegesen is le kell szögeznünk, hogy telekalakításhoz, építmény, építményrész, épületegyüttes megépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez, felújításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához, illetve használatbavételéhez, fennmaradásához vagy a rendeltetésének megváltoztatásához (a továbbiakban együtt: építési munka) a jogszabályokban meghatározott esetekben az építésügyi hatóság engedélye (bejelentés tudomásulvétele) szükséges [1997. évi LXXVIII. tv. 34. §]. 

Építésügyi hatósági engedélyfajták

Az Eljárási kódex 1. mellékletben meghatározott esetekben az építési tevékenység végzéséhez a külön jogszabályban meghatározott építésügyi hatóság döntése szükséges. 2008. szeptember 1-jétől megszűnt az elvi telekalakítás, az elvi rendeltetés-megváltoztatási és a rendeltetés-megváltoztatási engedély, illetve bevezették az összevont építésügyi hatósági engedély iránti kérelem lehetőségét.

Az építésügyi hatósági engedélyek fajtái:

1) elvi építési engedély

2) telekalakítási engedély

3) építési engedély

- építési vagy továbbépítési engedély

- módosított építési engedély

4) építési bejelentés tudomásul vétele

5) összevont építésügyi hatósági engedély

6) bontási engedély

7) bontás tudomásul vétele

8) használatbavételi engedély

- végleges

- ideiglenes

9) használatbavételi bejelentés tudomásul vétele,

10) fennmaradási engedély

- végleges, egyben használatbavételi engedély is

- meghatározott időre szóló

- visszavonásig (meghatározott feltétel vagy határidő bekövetkeztéig) érvényes

- fennmaradási és továbbépítési

- fennmaradási engedély átalakítási vagy visszabontási kötelezettséggel

A bejelentést az építtető az építésügyi hatóságnál írásban, az Eljárási kódex 3. számú melléklete szerinti nyomtatványon, az ott meghatározott tartalommal terjesztheti elő.

A kérelem és a bejelentés tárgya - a nyomtatványon történő - rövid leírásának tartalmaznia kell különösen

a) a tervezett műszaki megoldásnak az építményekkel kapcsolatos országos szakmai követelmények jogszabályban meghatározott előírásaitól való esetleges eltérése engedélyezésének szükségességét,

b) - szükség szerint - a létrehozandó önálló rendeltetési egységek számát, rendeltetését,

c) a kérelemmel érintett építmények számát, rendeltetését.

A kérelemnek (vagy mellékletének) tartalmaznia kell a külön jogszabályban meghatározott értékű illeték megfizetésének igazolását [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 17. §].

Itt érdemes megjegyezni, hogy az építésügyi hatóság a tervező jogosultságát a névjegyzéket vezető szerv által működtetett elektronikus névjegyzékből ellenőrzi, ezért ennek igazolását már nem kell becsatolni az engedély iránti kérelmekhez  [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 19. §].

Mennyi az engedély iránti kérelem illetéke?

Az Illetéktörvény (1990. évi XCIII. tv.) mellékletének XV. pontja sorolja fel az építéshatósági eljárásban fizetendő illetékek összegét. A 2006. évi CXX. törvény két lépcsőben, 2007. január 1-jétől és február 2-ától emelte meg az építéshatósági eljárás illetékeit, illetve módosította ezek szabályait. 2007-től nem spórolhatunk például azon, ha egyszerre kérelmezzük a bontást és az építést, 2007. január 1-jétől 2000 forint helyett 5000 forintot kellett fizetni azokban az esetekben, amikor a használatbavételt csupán be kell jelenteni az építésügyi hatósághoz, valamint az építésügyi hatósági eljárásban igénybe vehető valamennyi fellebbezésért 10 000 forinttal több, vagyis 30 000 forint illetéket kell leróni.

2008. szeptember 1-jétől ismét változtak az illeték mértékek, amelynek egyik oka, hogy megszűnt az elvi telekalakítási és elvi rendeltetésmódosítási engedély, illetve a rendeltetésmódosítási engedély, továbbá az elvi engedély illetéke a továbbiakban a vizsgálandó körülménytől függ. Változott még például a műtárgyakra vonatkozó illetékek megállapítási módja, új egylakásos lakóépület építése és bővítése esetén már 10 000 forint helyett 20 000 forintot kell fizetni, illetve a fennmaradási engedély iránti kérelem a másfélszeresére nőtt.

Az építéshatósági eljárás illetékei 2008. szeptember 1-jétől részletesen az alábbiak:

a) a telekalakítási engedély: 5000 forint (telkenként),

b) elvi építési engedélyezési eljárás esetében, ha

ba) a telek beépítésével kapcsolatos követelmények, vagy a településképi és építészeti követelmények (építészeti megjelenítés környezetbe illeszkedése) tisztázására szolgál: 15 000 forint,

bb) a műemléki, régészeti, kulturális örökségvédelmi, természet-, táj- és környezetvédelmi, egészségvédelmi, talajvédelmi, valamint életvédelmi, tűzvédelmi követelmények tisztázására, vagy a műszaki követelményeket előzetesen tisztázó - az építményekkel kapcsolatos országos szakmai követelmények jogszabályban meghatározott előírásaitól eltérő - műszaki megoldások alkalmazhatóságára szolgál: 30 000 forint,

bc) a ba)-bb) pontokban meghatározottak együttes tisztázására szolgál: 45 000 forint;

c) építési (továbbépítési) engedélyezési eljárás esetében

ca) új egylakásos lakóépület építése és bővítése esetén 20 000 forint, egyéb új épület építése és bővítése esetén lakásonként 10 000 forint, egyéb önálló rendeltetési egység építése és bővítése esetén

- önálló rendeltetési egységenként 250 m² hasznos alapterületig 20 000 forint,

- a 250 m²-nél nagyobb hasznos alapterületű önálló rendeltetési egységenként 100 000 forint,

cb) meglévő épület átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése esetén az építési tevékenységgel érintett hasznos alapterület minden megkezdett 100 m²-ként 10 000 forint, vagy az érintett felület minden megkezdett 200 m²-ként 10 000 forint,

cc) műtárgy építése esetén, ha mérete jellemzően alapterületben kifejezhető, akkor minden megkezdett 100 m²-ként 10 000 forint, ha jellemzően hosszban kifejezhető, akkor folyóméterenként 1000 forint,

cd) meglévő műtárgy bővítése, átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése esetén az építési tevékenységgel érintett alapterület minden megkezdett 100 m²-ként 10 000 forint, vagy ennek hiányában az érintett felület minden megkezdett 200 m²-ként 10 000 forint,

ce) egyéb építési tevékenység esetén 50 m²-ként 10 000 forint,

d) módosított építési engedélyezés esetén a módosítással érintett építményrész tekintetében az alapeljárás illetékével egyező mértékű;

f) felvonó, mozgólépcső és mozgójárda építésére vonatkozó engedélyezés esetén 15 000 forint;

g) építési tevékenység bejelentési eljárása esetén 20 000 forint;

h) bontási engedélyezési eljárás esetén a bontandó építmény 100 m²-ként 10 000 forint, vagy folyóméterenként 1000, vagy darabonként 10 000 forint;

i) fennmaradási engedélyezési eljárás (engedély nélkül végzett bontás tudomásulvétele) esetén a c), f), g) és h) pontok szerint megállapított illeték másfélszerese;

j) használatbavételi engedélyezés esetében a c), f) pontokban megállapított illetékkel megegyező mértékű;

k) használatbavétel bejelentése esetén a g) pontban megállapított illetékkel megegyező mértékű;

l) rendeltetésmegváltoztatási engedélyezési eljárás esetén az érintett - önálló rendeltetési egységenként - 10 000 forint, amennyiben azonban a rendeltetés megváltoztatása építési engedélyköteles munkával jár együtt, az a c)-e) és g) pont szerinti illetékkel megegyező mértékű – itt azért érdemes annyit megjegyezni, hogy építmény, építményrész, épületegyüttes építési engedély (bejelentés) köteles munkával nem járó rendeltetésének megváltoztatásához nem kell az építésügyi hatóság engedélye (bejelentés tudomásul vétele);

m) az a)-l) pont alá nem eső elsőfokú építésügyi hatósági eljárás (pl. bármely építésügyi hatósági engedély érvényének meghosszabbítása, jogutódlás kérése) esetében 10 000 forint;

n) az építésrendészeti hatósági intézkedés kérése esetében 15 000 forint.

Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásban hozott döntés ellen igénybe vehető fellebbezés illetéke 30 000 forint, míg a felügyeleti intézkedés iránti kérelem esetén 50 000 forintot kell fizetni [1990. évi XCIII. tv. Melléklet XV. pont].

Az összevont eljárás illetéke az elvi építési engedélyezési eljárás és az építési engedélyezési eljárás illetékének az összegével egyezik meg, amelyet az összevont eljárás egyes szakaszainak a megindításakor kell megfizetni [1997. évi LXXVIII. tv. 35. §].

Az építési jogosultság megállapítása

Az elvi és a használatbavételi engedélyezés kivételével az építésügyi hatósági engedély megadásához (bejelentés tudomásul vételéhez) az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájárulása szükséges. Fontos változás, hogy az építési jogosultság igazolásához szükséges hozzájáruló nyilatkozatokat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni.

Az ingatlannal rendelkezni jogosult az a személy, akinek a polgári jog szabályai szerint az ingatlan birtoklásáról, használatáról, felhasználásáról döntési joga van, aki az ingatlannal rendelkezhet. Az Eljárási kódex ezen fogalom-meghatározása egyébként problémás, mert nem felel meg teljeskörűen a polgári jog által használt terminológiának.

Az építési (továbbépítési), bontási és fennmaradási jogosultságot a jogszabály összefoglalóan építési jogosultságnak nevezi. Az építési jogosultság a következő okiratokkal igazolható:

a) Saját tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetében

- a rendelet hatálya alá tartozó építési tevékenységek esetén az érintett telekre vonatkozó tulajdonjogát feltüntető ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi hiteles másolatával,

- jogerős hagyatékátadó végzéssel,

- jogerős és végrehajtható bírósági vagy államigazgatási határozattal, illetőleg

- ha van egyéb, az ingatlannal rendelkezni jogosult személy, úgy annak hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;

b) Idegen tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetén az a) pontban meghatározottakon túlmenően valamennyi, az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;

c) Közös tulajdonban álló ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetén az a) pontban meghatározottakon túlmenően az ingatlannal rendelkezni jogosultak hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;

d) Társasház esetén az a) pontban meghatározottakon túl

- a társasházi közös tulajdonban tervezett építési tevékenységhez, a közös tulajdon beépítésével, a közös tulajdonra történő ráépítéssel járó építési tevékenységhez:

a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó építkezéshez a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel elfogadott,

b) a rendes gazdálkodás körébe tartozó építéshez a közgyűlésen jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével meghozott

közgyűlési határozatával,

- a társasházi külön tulajdonban tervezett építési tevékenység esetén, ha az építési tevékenység az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt építményrészt érinti, a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti 4/5-ének hozzájáruló nyilatkozatával,

- a társasházi külön tulajdonban tervezett, közös tulajdont nem érintő építési tevékenységhez a külön tulajdonnal rendelkezni jogosultak hozzájáruló nyilatkozatával (vagyis az építtető tulajdonostársnak nem kell beszereznie a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatát),

- ha az építtető nem társasházi tulajdonos, az építési jogosultságát a b) pont szerint tudja igazolni [2003. évi CXXXIII. tv. 21. §, 29. §, 39. §].

e) Lakás-, üdülő-, garázsszövetkezet-tulajdon esetében az a) pontban meghatározottakon túlmenően a szövetkezet hozzájáruló nyilatkozatával

- a szövetkezeti tag tulajdonában álló lakást, üdülőt vagy garázst érintő építési tevékenység esetén, ha az az épületszerkezetet is érinti (ha az épületszerkezetet nem érinti, nem kell a szövetkezet nyilatkozata),

- a szövetkezet tulajdonában álló, az épülethez tartozó földrészletet, az épületszerkezetet, az épület közös használatra szolgáló területét és helyiségét, a központi berendezéseket, a lakást (ideértve a házfelügyelői, gondnoki lakást is), továbbá a szövetkezet célját szolgáló más építményt (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyat érintő építési tevékenység esetén;

f) Jelzálogjoggal terhelt ingatlan esetén építmény bontására irányuló építésügyi hatósági engedélyezéskor a jelzálogjog jogosultjának hozzájáruló nyilatkozatával.

A fenti felsorolás jelentős újdonsága, hogy – a 46-os KTM rendelettől eltérően – adásvételi szerződéssel már nem igazolható az építési jogosultság, illetve korábban kizárólag a haszonélvező hozzájáruló nyilatkozatának vagy az ezt pótló bírósági ítélet becsatolását írták elő. Az Eljárási kódex szerint bontáshoz a jelzálogjog jogosultjának is bele kell egyeznie, azonban a jelzálogjoghoz általában kapcsolódik elidegenítési és terhelési tilalom is, így – ha elfogadjuk, hogy ezzel a jogosultnak az ingatlan felhasználásáról döntési joga van – valamennyi építési tevékenységhez be kell csatolni a hozzájáruló nyilatkozatát [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 18. §].

Az engedélyek érvényességi ideje

Az engedély érvényességi idejének kezdő időpontja a döntés jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napja. A fennmaradási engedély vagy meghatározott időre szól, vagy visszavonásig érvényes, vagy végleges jellegű lehet. A használatbavételi és a végleges fennmaradási engedély nem veszti érvényét. Az összes többi engedélynél eltérő az érvényességi idő.

Egy év az érvényességi ideje az építésügyi hatóság által kiadott elvi építési engedélynek és a telekalakítási engedélynek. Az engedély érvényét veszti, ha ezen időszak alatt az építtető nem élt az engedéllyel. 2008. szeptember 1-jéig 1 év volt az építési és a bontási tevékenység bejelentésének tudomásul vételének érvényessége is.

Az építési és a bontási engedély, továbbá az építési és a bontási tevékenység bejelentésének tudomásul vétele érvényét veszti,

a) ha a jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napjától számított két éven belül az építési tevékenységet nem kezdték el, illetve érvényét ezen időtartam alatt nem hosszabbították meg;

b) ha az építési tevékenységet ugyan az a) pontban meghatározott időben megkezdték, de az a) pontban meghatározott időszakot követő öt éven belül az építmény használatbavételi engedély megadására nem válik alkalmassá.

Fontos, hogy a 2008. szeptember 1-je előtti szabályok két éven belül a megkezdés mellett az építkezés bejelentését is előírták érvényességi feltételként, de ez már kimaradt a hatályos előírásokból. Vagyis a jelenlegi szabályok szerint a két éven belüli építkezést kell igazolni, függetlenül attól, hogy a bejelentés megtörtént-e (bejelentés nélkül az engedélyünk érvényes lesz, de a bejelentés elmulasztása miatt bírságra számíthatunk).

Az építésügyi hatóság az építési és a bontási engedély érvényességét az engedély megadására vonatkozó határozatban két évnél rövidebb időtartamban is megállapíthatja, de az építménynek ebben az esetben is öt éven belül használatbavételi engedély megadásához szükséges készültséget kell elérnie [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §].

Meghosszabbítható az engedély?

Az építtető az építésügyi hatósági engedély érvényességi idejének lejárta előtt kérelmezheti, hogy az építésügyi hatósági engedély érvényét egy-egy évre meghosszabbítsa. A kedvező hatóság döntés feltétele:

- az engedély megadásakor fennálló szabályok vagy kötelező hatósági előírások nem változtak meg, vagy

- a változások az építésügyi hatósági engedély tartalmát nem érintik.

Az elvi engedélyek érvényessége csak egy alkalommal hosszabbítható meg egy évre [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 35. §].

A hatóság köteles figyelmeztetni a határidő lejártára

Az Eljárási kódex egyik új szabálya, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének bejelentését követően az építésügyi hatóság az engedély érvényének lejárta előtt 60 nappal felhívja az építtető figyelmét az engedély érvényének közelgő lejártára és annak jogkövetkezményeire, illetve tájékoztatja az építtetőt az engedély érvénye meghosszabbításának lehetőségéről, illetve a használatbavételi engedélyezés feltételeiről.

Ha az építtető a figyelmeztetés ellenére nem kéri meg az engedély érvényének meghosszabbítását, vagy az engedély érvénye jogszerűen nem hosszabbítható meg, illetve az építtető nem kér használatbavételi (fennmaradási) engedélyt, az elsőfokú építésügyi hatóság az építésügyi hatósági engedély érvényességének lejártát követően - legkésőbb 60 napon belül - helyszíni ellenőrzést tart, és az ott tapasztaltak alapján az alábbi intézkedést teszi:

a) ha az építmény használatbavételi engedély megadására alkalmas, úgy az építésügyi hatóság az előírt mellékletek benyújtására és illeték megfizetésére való kötelezés mellett - szankciók kilátásba helyezésével - használatbavételi engedélyezési (bejelentési) eljárás megindítására hívja fel az építtetőt,

b) ha az építmény használatbavételi engedély megadására még nem alkalmas, úgy az építésügyi hatóság

- a még hátralévő, építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött építési tevékenység elvégzésére, majd ezt követően a használatbavételi engedély megkérésére - a hiányzó munkálatok elvégzéséhez arányos határidő kitűzésével és szankciók kilátásba helyezésével - kötelezi az építtetőt,

- intézkedik az építési tevékenység végzésének azonnali leállítása és az ebből eredő esetleges veszélyhelyzet elhárítása iránt, ha a még hátralévő építési tevékenység végzése építésügyi hatósági engedélyhez kötött; felhívja a figyelmet arra, hogy az intézkedést követően folytatott építési tevékenység építésrendészeti jogkövetkezményekkel jár, és hogy az építtető jogszerűen csak akkor folytathatja az építési tevékenységet, ha az építési engedélyt ismételten megkéri a hatályos jogszabályi feltételek szerint [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 22. §, 43. §].

Rendeltetésmódosítás már engedély nélkül

Rendeltetés: az a használati cél, amelyre az építmény, az önálló rendeltetési egység vagy a helyiség létesül, illetve amire használják (2008. szeptemberéig a fogalom csak a létesítési célt tartalmazta mint rendeltetést).

Rendeltetés-módosítás: az építmény használati céljának az olyan megváltoztatása, amely általában változást eredményez az állékonyság, a tűzbiztonság, az egészségvédelem, a környezetre gyakorolt hatás, a használati biztonság, a zaj- és rezgéskibocsátás tekintetében, a megelőző használathoz képest. Korábbi az építmény használati célja mellett fogalmi elem volt az üzemeléstechnológia megváltoztatása is, illetve az energiafelhasználás tekintetében bekövetkező változás is rendeltetés-módosításnak minősült [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 77-78. pont].

Meglévő építményen a rendeltetés módosítása és ezek hatása

a) az építmény és részeinek állékonyságát és biztonságos használhatóságát nem veszélyeztetheti, azokban kedvezőtlen irányú változást nem eredményezhet, továbbá

b) a szomszédos építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység állékonyságát nem veszélyeztetheti, rendeltetésszerű használhatóságát nem korlátozhatja.

A rendeltetés-módosítás feltétele, hogy az

a) feleljen meg a helyi építési szabályzat előírásainak, és az új rendeltetés szerinti használat hatása a környezetet a megengedettnél nagyobb mértékben ne terhelje, továbbá

b) az építmény és részei a módosuló használat alapján feleljenek meg az állékonyság követelményeinek és a biztonságos használhatóság feltételeinek. A tervezett használatra és annak hatásaira az építmény, építményrész alkalmas vagy alkalmassá tehető legyen [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 108. §].

Korábban a rendeltetés-megváltoztatáshoz engedélyt kellett kérni vagy az építtető bejelentésének az építésügyi hatóság általi tudomásulvétele volt szükséges (akkor is, ha nem építési engedélyköteles építési tevékenységgel együtt járó, vagy építési tevékenységgel nem együtt járó módosításról volt szó). Építmény, építményrész, épületegyüttes építési engedély (bejelentés) köteles munkával nem járó rendeltetésének megváltoztatásához 2008. szeptember 1-jétől már nem kell az építésügyi hatóság engedélye (bejelentés tudomásul vétele).

Az építtető (tulajdonos) rendeltetésének megváltoztatását követő 15 napon belül az Eljárási kódex 11. számú melléklet szerinti kitöltött statisztikai adatlapon közli az építésügyi hatósággal a meglévő építményben:

a) az egyéb nem lakás céljára szolgáló rendeltetésű önálló rendeltetési egység rendeltetésének megváltoztatását, illetve az egyéb nem lakás céljára szolgáló rendeltetésű önálló rendeltetési egységek számának megváltoztatását, ha ezzel lakás rendeltetésű önálló rendeltetési egység jön létre, vagy

b) a lakás céljára szolgáló rendeltetésű önálló rendeltetési egység rendeltetésének megváltoztatását, illetve a lakás céljára szolgáló rendeltetésű önálló rendeltetési egységek számának megváltoztatását, ha ez lakás rendeltetésének megszüntetését eredményezi [37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 16. §].

Kapcsolódó jogszabályok:

37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend.;2003. évi CXXXIII. tv.;1997. évi LXXVIII. tv.;