Az építési (kivitelezési) szerződés a vállalkozási szerződések egy speciális típusa. A szerződésre vonatkozó jogszabályi előírásokat különösen a Polgári Törvénykönyvben, az Építési törvényben és a Kivitelezési kódexben találhatjuk meg. A korábbiaktól eltérően a jogalkotó 2008-tól már az építési szerződés tartalmára is szigorú feltételeket határozott meg.
Az építési szerződés tartalma. 2008-tól csak írásban lehet kötni építési szerződést
Azt, hogy egy építkezés, felújítás során a feleknek milyen jogaik és kötelezettségeik vannak az általuk megkötött szerződésből derül ki. A Polgári Törvénykönyv alábbi szabályai akkor érvényesülnek, ha ezekre a megállapodás nem terjedt ki. Fontos felhívni a figyelmet a 2008. január 1-jétől hatályos Kivitelezési kódexre (290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet), amely az építési szerződés formájával és tartalmával kapcsolatosan is kötelező szabályokat állapított meg.
Fogalma: Építési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.
Alakszerűség: 2008. június 30-a után kizárólag írásban köthető
Ellenszolgáltatás megnevezése: vállalkozói díj [1959. évi IV. tv. 402. §].
Az építési szerződésre vonatkozó rendelkezéseket eddig kizárólag a Polgári Törvénykönyvben találhattuk meg, amely a tartalomára előírta, hogy lényeges tartalmi elemként (érvényességi feltételként) legyenek benne:
- a felek,
- az építési-szerelési munka meghatározása,
- a vállalkozói díj,
- a teljesítési határidő.
A Kivitelezési kódex újdonsága, hogy az építési szerződés formájával és tartalmával kapcsolatosan is kötelező szabályokat állapít meg. Elsődlegesen is kiemeli, hogy az építtető és a kivitelező, valamint a kivitelező és az alvállalkozó között építőipari kivitelezési tevékenységre (építési szerelési munka végzésére) kötelező írásbeli szerződést kötni, ha a munka építési engedélyhez kötött vagy a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik.
A Kivitelezési kódex 2008. január 1-jén lép hatályba, rendelkezései a hatálybalépését követően kiadott építésügyi hatósági engedély (bejelentés) alapján megvalósuló építőipari kivitelezési tevékenységek és az ehhez kapcsolódó szerződések esetében érvényesülnek. Ha az építési engedélyt 2008. január 1-je előtt adták ki, akkor csak a 2008. június 30-a után megkötött kivitelezési szerződésekre kell alkalmazni.
Az írásbeli alak kikötésénél is továbbment a jogalkotó, és azt is rögzítette, hogy az írásbeli szerződésben minimálisan mit akar látni. Az eddig is egyértelmű volt, hogy az építési-szerelési munkát pontosan körül kellett írni, de már bele kell foglalni az építési munkaterület pontos címét és helyrajzi számát is a kontraktusba. A feleknek le kell írni az építményre, építési tevékenységre vonatkozó követelményt is (mennyiségi és minőségi mutatókkal), valamint a vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját és határidejét is rendezni kell. A Kormányrendelet pontosan meghatározza azt is, hogy milyen vállalt teljesítési határidőket kell részletesen tartalmaznia a szerződésnek. Ezek az alábbiak:
- a kivitelezési tervszolgáltatási határidő,
- építési munkaterület átadásának időpontja,
- az építési napló megnyitása,
- a tervezett kezdés,
- a részteljesítés, az átadás átvétel, a birtokbaadás határideje (határnapja),
- az igényelt befejezési határidő (határnap).
Nem szokott kimaradni a legrövidebb vállalkozási szerződésből sem, de 2008. januártól (júniustól) ki sem maradhat annak a rögzítése, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység végzéséhez, a szerződés teljesítésébe a kivitelező igénybe vesz-e alvállalkozót vagy sem. Nagyon kevés megállapodásban lehetett látni az utolsó kötelező elemet, mégpedig azt, hogy a kivitelezési dokumentáció szolgáltatására vonatkozó rendelkezéseket is bele kell foglalni a szerződésbe.
2008. szeptember 1-jétől az építési szerződésben szabályozni kell az alábbiakat is
a) az építőipari kivitelezés során keletkező hulladékok - engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő - elszállítására (elszállíttatására) kötelezett megnevezését,
b) a vállalkozói díj megállapításának alapjául szolgáló árazatlan költségvetési kiírás meglétére történő utalást, ha annak elkészítését a Kivitelezési kódex vagy más jogszabály előírja,
c) az építőipari kivitelezési tevékenység végzése során esetlegesen felmerülő pótmunka díjának elszámolási módját.
Az építési szerződésre döntően a vállalkozási szerződés szabályait kell alkalmazni, ezért azokat nem ismételjük meg, kizárólag a speciális előírásokat mutatjuk be az alábbiakban.
El lehet kezdeni a munkálatokat valamennyi terv hiányában?
Ha a szerződés megkötésekor a kivitelezéshez szükséges valamennyi terv (költségvetés, műleírás stb.) még nem áll rendelkezésre, a tervek fokozatos szolgáltatásának határidőit, valamint az építési-szerelési munka egészére vonatkozó költségelőirányzat alapján megállapított tájékoztató jellegű díjat a szerződésben meg kell határozni.
Mivel a szerződés tárgya sincs véglegesen rögzítve, ezért a díjat sem lehet pontosan meghatározni, csak tájékoztató jelleggel – a kiszámításának mutatóival – állapíthatják meg a felek [1959. évi IV. tv. 403. §].
Mit kell tartalmaznia a vállalkozói díjnak?
A 2008. szeptember 1-jétől hatályos jogszabályi rendelkezés alapján a vállalkozói díjnak magában kell foglalnia
a) a közvetlen költséget, ennek keretében
- az anyagköltséget és a közvetlen gépköltséget a fuvarozási és rakodási költséggel együtt,
- az építőipari rezsióradíj alapján számított munkadíjat,
b) a fedezetet, ennek keretében
- a közvetlen költségek között nem szereplő általános költségeket,
- a tervezett nyereséget.
A Kivitelezési kódex bevezette az építőipari rezsióradíj fogalmát is. Az építőipari rezsióradíj: a vállalkozó kivitelező vagy az alvállalkozó kivitelező szakági építési-szerelési termelő tevékenységének elvégzéséhez szükséges, egy aktív munkaórára vetített - a kivitelező tényköltségei alapján számított vagy tervezett - összes költsége és nyeresége. Az építőipari rezsióradíj nem tartalmazza a beépítésre kerülő betervezett és az üzemszerű használathoz szükséges beépítésre kerülő építési anyagok, szerkezetek és berendezések közvetlen költségeit, a közvetlen anyagok fuvarozási és rakodási költségeit, a közvetlen gépköltségeket, a kivitelezési dokumentáció tervezési díját, a hatósági eljárások díját, a szükségessé váló minőség-ellenőrzések díját, az üzempróba, beüzemelés szolgáltatási díját.
A minimális építőipari rezsióradíj számítási alapját az Építőipari Ágazati Kollektív Szerződésben évente meghatározott Ágazati Bértarifa Megállapodásban szereplő minimális szakmunkás alapbér alapján kiszámított, szakmai ajánlásban rögzített órabér és a jogszabályokban meghatározott közterhek képezik. A minimális építőipari rezsióradíj tartalmazza a személyi jellegű költségeket, az ellátási költségeket, a fizikai dolgozók rezsi jellegű költségeit, az irányítási és az ügyviteli költségeket [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 2. §, 3. §].
A megrendelő kötelezettségei
a) Az engedélyek beszerzése
Jogszabály eltérő rendelkezése hiányában a munka elvégzéséhez szükséges hatósági engedélyezési eljárás megszervezése, a hatósági engedélyek, illetve a közműnyilatkozatok beszerzése a megrendelő (építtető) feladata.
Ha a megrendelő (építtető) a hatósági engedélyeket határidőre nem szerzi be, a jogosult késedelmére vonatkozó jogkövetkezményeket érvényesítheti a vállalkozó [1959. évi IV. tv. 403. §].
Ez a szabály nem jelenti azt, hogy a vállalkozó szakértelmével ne segíthetne az engedélyezési eljárás lebonyolításában, ha a felek ezt a szerződésben a vállalkozónak lehetővé (vagy kötelezővé) teszik.
b) A munkaterület biztosítása
Építési munkaterület: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének helye; ennek minősül a munkaszervezéssel összefüggő felvonulási, előkészítési, valamint a tevékenység végzéséhez szükséges építési anyagok, gépek, szerkezetek, szerelvények és felvonulási épületek elhelyezésére és az előkészítő technológiai munkafolyamatok elvégzésére szolgáló terület is [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 2. §].
A megrendelő kötelessége, hogy a munkaterületet a munkavégzésre alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsássa. A munkaterület az építési-szerelési munka végzésére akkor alkalmas, ha
- állapota a szerződés teljesítését nem gátolja,
- a kitűzött alappontok és azok jegyzékének átadása megtörtént [1959. évi IV. tv. 404. §].
c) Ellenőrzési kötelezettség
A Polgári Törvénykönyv az építési szerződés esetében külön kiemeli, hogy a megrendelő köteles a munkát időközönként ellenőrizni.
Amint azt már a vállalkozási szerződés kapcsán is említettem, nem mentesül a vállalkozó a felelősség alól, ha a megrendelő (vagy a műszaki ellenőr) az ellenőrzést elmulasztotta vagy nem megfelelően végezte el. Ezért azt mondhatjuk, hogy az ellenőrzés nem is kötelezettség, inkább csak jogosultság a megrendelő számára.
d) Tervmagyarázat
A vállalkozó kérésére – szükség esetén – a megrendelő köteles a tervek magyarázatát, a részletes kivitelezési utasítást megadni [1959. évi IV. tv. 394. §, 404. §].
A műszaki átadás-átvételi eljárás szabályai
Az átadás-átvételi eljárás időpontját a vállalkozó tűzheti ki, és erről értesítenie kell a megrendelőt. A megrendelő köteles ezen megjelenni, és a munkát megvizsgálni. A vizsgálat alapján a megrendelő köteles a jegyzőkönyvben rögzíteni:
- a felfedezett hiányokat, hibákat,
- a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket, valamint
- az érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket.
A vállalkozó csak akkor teljesít szerződésszerűen, ha a teljesítési határidő utolsó napjáig kitűzi az átadás-átvételi eljárás kezdetét, illetve a megrendelő a szolgáltatást át is veszi. A megrendelő pedig késedelembe esik (vagyis szerződésszegést követ el), ha a megfelelő időpontban kitűzött időpontban nem jelenik meg. Felhívom arra a figyelmet, hogy a megrendelő késedelme kizárja a vállalkozó egyidejű késedelmét, tehát ilyenkor például késedelmi kötbér sem jár a megrendelőnek.
Nem tagadható meg az átvétel a szolgáltatás olyan jelentéktelen hibái, hiányai miatt, amelyek más hibákkal, hiányokkal összefüggésben, illetve a kijavításukkal, pótlásukkal járó munkák folytán sem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot.
Mikor nem lehet megtagadni az átvételt?
Építési szerződés esetében speciális szabály, hogy a megrendelő nem tagadhatja meg az átvételt a szolgáltatás olyan jelentéktelen hibái, hiányai miatt, amelyek más hibákkal, hiányokkal összefüggésben, illetve a kijavításukkal, pótlásukkal járó munkák folytán sem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. Ha a megrendelő ilyen feltételek fennállása nélkül tagadja meg az átvételt, a megtagadás jogosulti késedelemnek, vagyis szerződésszegésnek minősül.
Előzetes átadás
A megrendelőnek lehetősége van arra, hogy egyes munkarészeket a teljesítés előtt ideiglenes jelleggel átvegyen, ez az ún. előzetes átadás. Az előzetes átadás nem részteljesítés, csak az a jelentősége, hogy az így átadott munkarészek tekintetében a kárveszély – az átvétel időpontjától – a megrendelőre száll át (ennek a megrongálódásáért csak akkor lehet a vállalkozót felelősségre vonni, ha ezt ő vagy alvállalkozója felróhatóan okozta).
Utófelülvizsgálati eljárás
Az átadás-átvételi eljárástól számított egy éven belül a munkát újból meg kell vizsgálni, ezt nevezik utófelülvizsgálati eljárásnak. Ezt a – műszaki átadás-átvételi eljárástól eltérően – megrendelő készíti elő és ő hívja meg arra a vállalkozót. A felek az utófelülvizsgálati eljárás időpontját közös megegyezéssel egy éven túli időpontban is kitűzhetik.
A utófelülvizsgálati eljáráson egyszerre be lehet jelenteni azokat a hibákat is, amelyek esetleg már korábban jelentkeztek, és a vállalkozó nem hivatkozhat arra, hogy a megrendelő nem időben jelezte a problémákat [1959. évi IV. tv. 405. §].
Pótmunka vagy többletmunka
A Ptk. 403. § (4) bekezdése kimondja:
"A vállalkozó köteles elvégezni a tervben szereplő, de a költségvetésből hiányzó munkákat (többletmunka), továbbá azokat a műszakilag szükséges munkákat is, amelyek nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható. E munkák díjainak elszámolásáról külön jogszabály rendelkezik."
Érdemes felhívni a figyelmet arra, hogy a Polgári Törvénykönyv szerint a többletmunkák díjainak elszámolásáról külön jogszabály rendelkezik, de ne keseredjünk el, ha ezt hosszas kutatás után sem találjuk, ilyen jogszabály ugyanis nem létezik [1959. évi IV. tv. 403. §].
Átalánydíjas szerződés esetében van jelentősége a megkülönböztetésnek, mivel
- a vállalkozó köteles elvégezni a többletmunkát, és átalánydíjas szerződés esetében a többletmunkáért nem jár további díjazás (tételes elszámolású szerződéses ár esetén is csak akkor számolható el, ha a vállalkozó kivitelező a szerződés alapját képező beárazott tételes költségvetési kiírással bizonyítja, hogy az a költségvetésben nem szerepelt).
- a vállalkozó köteles elvégezni azt a pótmunkát, amely nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható, de nem köteles elvégezni az új megrendelői igényekből eredő pótmunkát; egyik esetben sincs benne a pótmunka díja az átalánydíjas szerződés díjában, a pótmunkáért plusz díjazás jár.
Az építési naplóban köteles haladéktalanul közölni a vállalkozó kivitelező az építtetővel a pótmunka műszaki szükségességét, illetve az építtető a vállalkozó kivitelezővel a pótmunka igényét is.
2008. szeptemberétől a Kivitelezési kódex tartalmazza a többletmunka és a pótmunka fogalmát, ezért a bírói gyakorlat és a Ptk. által használt meghatározások már csak pontosításokkal alkalmazhatók. A Kivitelezési kódex szerint:
- többletmunka: a szerződéskötés alapját képező (ajánlatkérési vagy kivitelezési) dokumentációban kimutathatóan szereplő, de a szerződéses árban (vállalkozói díjban) figyelembe nem vett tétel;
- pótmunka: a szerződés alapját képező dokumentációban nem szereplő külön megrendelt munkatétel (munkatöbblet) [290/2007. (X. 31.) Korm. rend. 2. §].
Fővállalkozás és generál-kivitelezés
Az építési szerződés több típusát különböztetjük meg. A pontos fogalmak nincsenek jogszabályban rögzítve, ezért az egyes szakkönyvek különféle meghatározásokat tartalmaznak. Dr. Husti István az alábbi típusokat különbözteti meg:
a) egyszerű vállalkozás, amikor a megrendelő olyan tevékenységek elvégzését rendeli meg a vállalkozótól, amelyet a vállalkozó saját szervezetével el tud végezni;
b) társvállalkozás, amikor a megrendelő különböző tevékenységek elvégzését különböző vállalkozóknál rendeli meg, akik azt saját szervezetükkel el tudják végezni, de a munkájukat a megrendelőnek kell összehangolnia (tradicionális szerződés típus);
c) generálvállalkozás, amikor a különböző tevékenységek elvégzését egyetlen vállalkozótól rendeli meg, aki azokat saját szervezetével nem képes megoldani, ezért maga is újabb vállalkozókat von be (alvállalkozókat), akiknek a munkáját saját maga köteles összehangolni, és akiknek a munkájáért a megrendelővel szemben köteles felelősséget vállalni (kulcsrakész típusú szerződés)
d) fővállalkozás, amikor a fővállalkozótól teljesítményi és minőségi adatokkal meghatározott létesítmény létrehozását rendeli meg és a fővállalkozó ezek megvalósulásáért felelősséget vállal (dr. Husti István: Beruházási kézikönyv vállalkozóknak, vállalatoknak. Műszaki könyvkiadó, Budapest 1999., 448-449. o.).
Építési szerződés esetében tehát a fővállalkozási szerződés alapján – a kialakult gyakorlat szerint – a fővállalkozó kötelezettsége lehet a kiviteli tervek elkészítése is, ezért tulajdonképpen a fővállalkozási szerződés építési és a tervezési szerződéses elemeket is magában foglal. A megrendelő megálmodja az épületet, majd a fővállalkozó lebonyolítja a tervezést és a kivitelezést is, vagyis a fővállalkozó egy épület, építmény „kulcsrakész” elkészítéséért vállalja a felelősséget.
A generál-kivitelezési szerződés az építési szerződés olyan speciális fajtája, amelyben a vállalkozó a teljes kivitelezés megszerzésére vállal kötelezettséget, azonban a kiviteli terveket a megrendelőnek kell biztosítani. A generálkivitelező nem végez terveztetést, csak a kivitelezés tartozik a feladatkörébe, a generál-kivitelezési szerződés esetében a beruházó (megrendelő) köt szerződést a tervezővel (generáltervezővel). Ebben a konstrukcióban a tervező nem áll szerződéses jogviszonyban a generálkivitelezővel.
A fővállalkozó (generálkivitelező) abban különbözik az alvállalkozótól, hogy a fővállalkozó (generálkivitelező) közvetlenül a megrendelő vállalkozója, az alvállalkozó pedig a megrendelővel nincs szerződéses kapcsolata. Az alvállalkozó a fővállalkozóval (generálkivitelező) van szerződéses jogviszonyban.
Ki kell hangsúlyoznunk, hogy – talán éppen azért, mert pontos jogszabályi fogalma nincs – a fővállalkozási és a generál-kivitelezési szerződésekben nem mindig azokat a feltételeket találjuk, mint amit a fenti fogalmak alapján látnunk kellene. A gyakorlat kicsit megkeverte ezeket a fogalmakat. Ettől függetlenül használjuk is őket bátran, és ne lepődjünk meg, ha például a fővállalkozási szerződés alapján a megrendelő köteles a kiviteli terveket is szolgáltatni. Ha a felek ezt a kötelezettséget a szerződésben rögzítették, a megrendelő akkor is köteles a terveket szolgáltatni, ha éppen ettől ez a szerződés nem lehetne fővállalkozási szerződés. Itt utalunk ismételten arra, hogy soha nem a szerződés címe, vagy a felek elnevezése dönti azt el, hogy melyik félnek mit kell tennie, és mire terjed ki a felelősségük, hanem maga a szerződés szövege, a felek szándéka és akarata.
