a) Bejegyzés elve

Egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek, vagyis egyes jogokat csak akkor jönnek létre, ha az érvényes és teljesített szerződés mellett a jogot az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzik (bejegyzés elve).

Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti:

-az átruházáson alapuló tulajdonjogot,
-a szerződésen alapuló
-vagyonkezelői jogot,
-földhasználati jogot,
-haszonélvezeti jogot,
-használat jogát,
-telki szolgalmi jogot,
-jelzálogjogot (önálló zálogjogot).

Például: ha egy kölcsön biztosítására az adós aláír egy jelzálogjogot alapító szerződést, de az ingatlan-nyilvántartásba nem kérjük bejegyezni azt, a jelzálogjog jogilag nem létezik, és egy esetleges végrehajtási eljárás során nem kerülünk előnyösebb helyzetbe.

Fontos: Az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett vevője tulajdonjogra nem hivatkozhat azzal szemben, akinek javára a bejegyzett tulajdonos ellen indított végrehajtási eljárásban követelése kielégítése végett a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

Az EBH2001. 518. által érintett esetben felperes 1997. szeptember 2-án kelt szerződéssel megvásárolta a perbeli tanyás szőlőművelési ágú ingatlan M. A.-né nevén álló 2/3 tulajdoni illetőségét 300 000 forint vételárért. A felperes a vételárat az eladó részére megfizette, egyidejűleg az ingatlant birtokba vette. A szerződés földhivatalhoz történő benyújtására csak 1998. augusztus 17-én került sor. Az alperes jogelődje végrehajtási eljárást indított M. A.-né adóssal szemben és megkeresése alapján az adós ingatlan illetőségére a Kecskeméti Körzeti Földhivatal - 1998. augusztus 3. napján - 1 140 318 forint és járulékai erejéig a végrehajtási jogot bejegyezte.

A felperes keresetében az ingatlanilletőségnek a foglalás alól való feloldását kérte.

A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy mivel a végrehajtási jog bejegyzéséig a felperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem történt meg, a felperes a végrehajtás alá vont ingatlanhányadnak a foglalás alóli feloldását tulajdonjogára alapítottan nem kérheti. Ugyanis az adásvételi szerződéssel való tulajdon átruházásnak - amely nem eredeti szerzés - feltétele a konstitutív hatályú ingatlan-nyilvántartási bejegyzés [Ptk. 117. § (3) bekezdés]. E nélkül az ingatlan vevője tulajdonjogra nem hivatkozhat azzal szemben, akinek javára a bejegyzett tulajdonos ellen indított végrehajtási eljárásban követelése kielégítése végett a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Mivel a szerződés megkötése önmagában nem engedményezi a tulajdonjog megszerzését, a Ptk. 116. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés pedig csak az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésre vonatkozik, így az adott esetre irányadónak nem tekinthető (lásd: EBH2001. 518.).

Az Inytv-ben meghatározott egyes jogok és jogilag jelentős tények bejegyzése a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza vagy feltételessé teszi. Az Inytv-ben meghatározott egyes jogilag jelentős tények, illetőleg hatósági határozat vagy jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása - ha az Inytv. eltérően nem rendelkezik - a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti [1997. évi CXLI. tv. 3. §].

b) Nyilvánosság elve

Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános. Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető: azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles vagy nem hiteles másolatot kérhet.

Az érintett tulajdoni lap tartalmát a földhivatalban számítástechnikai eszköz segítségével tekinthetjük meg. Aki kéri - a hiteles tulajdoni lap kikérése helyett - akár számítástechnikai eszköz segítségével is betekinthet az ingatlan-nyilvántartásba. A betekintéshez külön kérelmet kell benyújtani, amelynek nyomtatványát a 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 4. számú melléklete tartalmazza. A kérelemben szereplő adatokat a körzeti földhivatal a személyazonosság igazolására szolgáló okmányból ellenőrzi, ezért mindig vigyük magunkkal a személyi igazolványunkat (vagy a jogosítványt).

A betekintés alatt feljegyzéseket is lehet készíteni, vagyis kiírhatjuk az ingatlan adatait. Betekinteni csak a körzeti földhivatal illetékességi területéhez tartozó ingatlan adataiba lehet.

Az ingatlan-nyilvántartás, illetve a széljegyzett okirat szerinti jogosult, illetőleg kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével ismerhető meg:
a) minden olyan magán- és közokirat, hatósági határozat tartalma, amely a jogosult, illetőleg a kötelezett bejegyzése vagy törlése alapjául szolgált, vagy szolgálhat,
b) a jogosult személyi azonosítója,
c) a tulajdonosok jegyzéke (névmutató).

A jogosult személyi azonosítójának kivételével a többi adat megismerhető akkor is, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges (a korábbi előírás jogi érdek valószínűsítését követelte meg, írásbeli kérelem nélkül) [1997. évi CXLI. tv. 4. §, 67. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 4. sz. melléklet].

A számítógéppel vezetett ingatlan-nyilvántartás adatbázisából történő lekérdezés során a természetes személyazonosító adat és a személyi azonosító nem használható fel abból a célból, hogy annak alapján a lekérdező a tulajdonos valamennyi ingatlanát az ingatlan-nyilvántartásból megismerje vagy azokról adatokat szerezzen. Erre kizárólag az Inytv-ben felsorolt szervek, például a bíróság, az ügyészség és a közjegyző jogosult, de ezek is csak a tevékenységükhöz szükséges ingatlanok vonatkozásában.

Érdemes tudni, hogy 2006. január 1-jétől az adóhatóság is jogosult a tulajdonos adatai szerinti lekérdezésre, valamint a tulajdonos is kikeresheti a saját tulajdonában álló valamennyi ingatlant [1997. évi CXLI. tv. 70. §].

c) Közhitelesség elve

Az ingatlan-nyilvántartás - ha törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott.

Fontos: Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása a vevő kockázata. Az együttműködési - és a tájékoztatási - kötelezettség elmulasztásának nincs kártérítési következménye, ha a vevő - az ingatlan-nyilvántartás megtekintése útján - meggyőződhetett volna az eladó tulajdonjogi helyzetéről, de ezt elmulasztotta (BH2000. 501).

Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. A jogok, tények törlése esetén - az ellenkező bizonyításáig - azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn. Vagyis, ha a tulajdoni lapon megtalálható valami, az valósként fogadható el (pl. a bejegyzett személyt kell az ingatlan tulajdonosának tekinteni).

Ez is csak egy vélelem, ezért akár az is bebizonyosodhat, hogy nem a bejegyzett személy a tulajdonos például azért, mert valaki az ingatlant elbirtokolta. Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás minden esetben azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja (tehát például annak kell pert indítania, kérnie a tulajdonjogának a bejegyzését és bizonyítania az elbirtoklás bekövetkezését, aki azt állítja, hogy elbirtokolta az ingatlant).

A jóhiszemű jogszerzőre vonatkozó előírások:
-a javára bejegyzett jogok és feljegyzett tényeket akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér (az ellenkező bizonyításáig);
-az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző, jóhiszemű jogszerzővel szemben (pl. hiába birtokolták el az ingatlant, ha nem indítottak pert a tulajdonjog bejegyzéséért, és időközben valaki megvette azt);
-érvénytelen okiraton alapuló bejegyzés alapján a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog, illetőleg feljegyzett tény a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető.

Jóhiszemű jogszerző: aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot

Például: Aki nem tudta, hogy a tulajdoni lapon szereplő adat nem a valós helyzetet tükrözi, de ingyen jutott az ingatlanhoz - mondjuk ajándékba kapta - az nem tekinthető az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek.

A tulajdoni lapon és az ingatlan-nyilvántartási térképen feltüntetett adatok közötti eltérés esetében a tulajdoni lap adatait kell az ellenkező bizonyításáig helyesnek tekinteni. Ettől a szabálytól eltér az az eset, ha az ingatlannak a tulajdoni lapon átvezetett és az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján külön jogszabály szerint meghatározható területnagysága eltér egymástól. Ilyen esetben az ingatlan-nyilvántartási térképen jelzett határvonal az irányadó [1997. évi CXLI. tv. 5. §].

d) Kérelemhez kötöttség elve

A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére illetőleg feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás - ha az Inytv. másként nem rendelkezik - az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl. A bejegyzés, feljegyzés, illetőleg az erről szóló határozat a bejegyzés, feljegyzés iránti kérelemben foglaltak szerint javítható, illetőleg egészíthető ki [1997. évi CXLI. tv. 6. §].

e) Rangsor elve

Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - az Inytv. eltérő rendelkezése hiányában - a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.

A ranghely előzetes biztosításának, a ranghely fenntartásának ténye a jogosultak kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapján legfeljebb egy évi időtartamra, a törvényben meghatározott módon feljegyezhető. A bejegyzések ranghelyével való rendelkezés, harmadik személyeknek a ranghely módosítása időpontjában bejegyzett jogai sérelmével nem járhat [1997. évi CXLI. tv. 7. §].

f) Okirat elve

Az ingatlan-nyilvántartásban jog bejegyzésére, jogilag jelentős tény feljegyzésére vagy adatok átvezetésére - ha az Inytv. másként nem rendelkezik - csak az e törvényben meghatározott okirat vagy jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor. Kivételt jelent a jogerős határozat megkövetelése alól például az előzetesen végrehajtható bírósági végzés alapján feljegyzett perfeljegyzés [1997. évi CXLI. tv. 8. §, 64. §].

Érintett jogszabályok:

1997. évi CXLI. tv.;109/1999. (XII. 29.) FVM rend.;