Az építőipar területén fennálló egyik legsúlyosabb probléma a lánctartozás, amelyet körbetartozásnak is szoktak nevezni. A jelenség abból adódik, hogy a szerződésszerű teljesítések után már a fővállalkozó sem kapja meg a pénzét, vagy az építtetői kifizetések a szerződéses partnerek valamelyik szintjén elakad, és az alvállalkozók jelentős része nem jut hozzá a pénzéhez, így az alvállalkozóval szerződéses jogviszonyban állók sem kapják meg a vállalkozói díjat. Ezen a helyzeten kívánt változtatni az Országgyűlés, amikor bevezette a sajtóban „Biztos kéz” elnevezéssel is illetett építtetői fedezetkezelés jogintézményét. A fedezetkezelés részletszabályai a Magyar Közlöny 129-es számában jelentek meg, ezért azt, hogy pontosan milyen szervezetek végezhetnek és milyen feltételek mellett ilyen tevékenységet, csak két héttel az új jogintézmény bevezetése előtt derült ki.

 

 

Az építőipar környékén dolgozók részére sajnos nem kell bemutatni a körbetartozás (lánctartozás) problémáját. Egyes kutatások szerint a körbetartozás mértéke több mint 600 milliárd forint lehet, valamint az építőipari vállalatok közel 65 %-a lehet érintett. Pontos kimutatások nem léteznek, de az megállapítható, hogy a jelenség az építőipari szereplőkre leselkedő egyik legnagyobb veszélyforrás, számos kisebb és nagyobb cég szűnik meg azért, mert nem kapja meg a munkájáért jogosan járó díjat.

 

Vajon mi az oka a jelenségnek? Általában a megrendelői oldalon jelentkező késedelmes fizetés indítja el a lavinát, hiszen, ha a megrendelő késve fizet, a sorban hátrébbállók is csak jelentős időveszteséggel jutnak a pénzükhöz. Főleg a kisvállalkozásokat rendítheti meg, ha néhány hónappal később jut a szerződéses összeghez, hiszen a béreket, fenntartási költségeket és az anyagbeszállítókat addig is fizetni kell, és elképzelhető, hogy a bevétel késve, már a felszámoló kezeihez érkezik. Jelenleg sajnos az állami szektor sem tartozik a jó fizetők közé, de innen legalább utólag várható a teljesítés.

 

Sajnos a késedelmes fizetés még a jobbik eset. A legtöbbször az vezet a probléma kialakulásához, hogy az építtető valamilyen vélt vagy valós indokra hivatkozva nem is fogadja be a vállalkozó számláját. Gyakori megoldás, hogy a munkálatok során rendben fizet az építtető, azonban a végszámlát – ami a teljesítés 10-20 %-a szokott lenni – már nem fizeti ki. A nemfizetés oka bármi lehet, de a legjellemzőbb az építési költségek túllépése, ami a tervezettnél nagyobb költségekből, vagy a felépített ingatlanok nem megfelelő mértékű értékesítéséből ered, így a végszámla kifizetésére már egészen egyszerűen nem marad anyagi fedezet. Sajnos nem ritka, hogy a beruházó már a projekt megkezdésekor azzal kalkulál, hogy a végszámlát nem fogja kifizetni. Ez természetesen bűncselekmény, de csak akkor, ha a hatóság bizonyítani tudja, hogy ez a szándék fennállt, és ez a bizonyítás – mivel a beruházó fejébe kellene látni – nem egyszerű.

A fedezetkezelés célja

 

Az Építési törvény új 39/B. §-a szerint az építtetői fedezetkezelés célja - az építtető és a vállalkozó kivitelező között létrejött építési szerződés teljesítése érdekében - az építőipari kivitelezési tevékenység fedezete célhoz kötött felhasználásának biztosítása. Az építtetői fedezetkezelő kizárólagos rendelkezése alatt álló elkülönített számlán kell - egy összegben, vagy több szakaszra bontott építkezés esetén a szerződés szerinti teljesítési szakaszonként - elhelyezni az építőipari kivitelezési tevékenység ellenértékének fedezetét és a kivitelező által nyújtott biztosítékok összegét. A helyzet tehát azt feltételezi, hogy a megrendelőnek már rendelkezésére áll a kivitelezés ellenértéke, és ezt hajlandó egy harmadik személy részére átadni. Az építtető részéről jelentős kockázattal járna, ha a jövőbeni munka elvégzésének reményében bármekkora előleget fizetne a kivitelezőnek, viszont azáltal, hogy az összeg biztosan a megrendelő rendelkezésére áll, a kivitelezőnek jelent némiképpen biztonságot. A fedezetkezelőnél elhelyezett összeg ugyanis célhoz kötött, a kivitelezők kifizetésére használható fel, így elkerülhető az, hogy a megrendelő az ingatlan értékesítésből befolyó bevételeket másik projekt fedezeteként használja fel.

 

A fedezetkezelő fogalmát az új Kivitelezési kódexben (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) találhatjuk meg, amely szerint az építtetői fedezetkezelő „az építőipari kivitelezési tevékenység építési szerződésben meghatározott ellenértéke pénzügyi fedezetének és a kivitelező által nyújtott biztosíték összegének kezelője.”

 

Az építtető feladata egyébként, hogy a jogszabályi értékhatárok elérése esetében gondoskodjon az építtetői fedezetkezelő közreműködéséről. Az építtető helyszíni képviselőjeként - ha a felek további feladatokról nem állapodtak meg - az építési műszaki ellenőr feladata lesz, hogy a kiállított teljesítésigazolást - a fővállalkozó kivitelező által megküldött teljesítésről szóló értesítés kézhezvételétől vagy ha szerződés vagy jogszabály átadás-átvételi eljárást határoz meg, ennek lezárásától számított, szerződésben meghatározott, de legfeljebb tizenöt munkanapon belül - az építtetői fedezetkezelő részére megküldje.

 

 

 

Az építtetői fedezetkezelőre vonatkozó rendelkezéseket nem kell alkalmazni:

a) építési koncesszióra, ha nem éri el a közösségi értékhatárt;

b) azokban az esetekben, amelyek vonatkozásában közbeszerzési eljárást sem kell lefolytatni (a Kbt. 29. § (1) bekezdés hatálya alá tartozó esetekben, pl. nemzetbiztonsági érdekeket érintő beruházás);

c) a köz- és magánszféra együttműködése (PPP) keretében megvalósuló építési beruházás esetén.

 

A nem közbeszerzés alapján végzett építőipari kivitelezési tevékenység értékét az építésügyi bírságról szóló kormányrendelet szerint számított építmény érték szerint kell meghatározni. Ehhez még annyi fogódzót tartalmaz a jogszabály, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység értékének számításánál egybe kell számítani az azonos építtető által több év alatt megvalósuló, összefüggő vagy egymáshoz kapcsolódó földterületen (vagyis akár külön helyrajzi számokon, de szomszédos területeken végzett) azonos rendeltetésű és a rendeltetésében egymáshoz szorosan kacsolódó új építmények vagy meglévő építményen végzett építőipari kivitelezési tevékenység értékét.

 

Az építtetői fedezetkezelői feladatokat a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó esetekben a Magyar Államkincstár, egyéb kivitelezéseknél - az építtető és fővállalkozó kivitelező választása szerint - a Magyar Államkincstár vagy fizetési számla vezetésére jogosult pénzforgalmi szolgáltató (vagyis bank) láthatja el. Ha az építőipari kivitelezési tevékenység az Európai Regionális Fejlesztési Alapból, az Európai Szociális Alapból vagy Kohéziós Alapból származó támogatás felhasználásával valósul meg, az építtetői fedezetkezelő a feladatait a kijelölt közreműködő szervezet, vagy ha az építkezés költségvetési forrás felhasználásával valósul meg, az építtetői fedezetkezelő a feladatait a költségvetési forrást rendelkezésre bocsátó szervezet bevonásával látja el.

 

Az építtetői fedezetkezelés díját az építtető köteles megfizetni (mivel ezt jogszabály mondja ki, ettől a felek nem is térhetnek el, a fedezetkezelő mindig az építtetőtől fogja kérni a díjat, de mivel ez főként a kivitelezők érdeke, a gyakorlatban előfordulhat majd, hogy az építtető és a kivitelezők osztoznak a fizetésén). A rendelet már azt is rögzíti, hogy a Magyar Államkincstár építtetői fedezetkezelési havi alapdíja - az építési szerződés mindkét fél megállapodás szerinti teljesítése esetén - nettó 100 ezer forint lesz, azonban a bankok díjaira a jogszabály nem ad iránymutatást. Azt, hogy a nem teljesítések esetén a Magyar Államkincstár és a bankok milyen többletköltségeket számolhatnak fel, a fedezetkezelői szerződésben kell rögzíteni. Arról nem szól a jogszabály, hogy a fedezetkezelési havi alapdíj fizetésének elmulasztása esetében mi történik. Nem tudom elképzelni, hogy például egy banknak tíz hónapja nem fizetik a díjat, de a bank ezzel mit sem törődve tovább őrzi az építtető pénzét (abból ugye nem vonhatja le a díját, mert az a vállalkozók biztosítéka, illetve – a jogszabály alapján – nem is mondhatja fel a fedezetkezelői szerződést).

 

A feladatkezelőt eltérő időpontoktól kell alkalmazni, függetlenül attól, hogy milyen építkezésről van szó. Az építtetői fedezetkezelőt a Közbeszerzései törvény hatálya alá tartozó építési beruházások közül a Közlekedés Operatív Program keretében megvalósuló beruházások esetén a 2009. október 1-jét követően, egyéb esetekben a 2010. január 1-jét követően megindított közbeszerzési eljárás tárgyát képező építési beruházásnál kell alkalmazni. A nem közbeszerzés alapján (de a közösségi értékhatárt elérően) lefolytatott építőipari kivitelezési tevékenység megvalósítása esetén az építtetői fedezetkezelő közreműködése a 2010. április 1-jét követően kezdődő építkezések tekintetében kell alkalmazni. A jogszabály értelmezése szerint nem az engedély megszerzése, hanem a kivitelezés tényleges megkezdésének időpontja dönti el, hogy szükség van-e fedezetkezelő bevonására. Nem akarom az ördögöt a falra festeni, de szerintem a kötelező alkalmazás időpontjáig még módosítani fogják a szabályokat.

 

 

Az építtető és az építtetői fedezetkezelő köteles írásban megkötni a fedezetkezelői szerződést. Az építtetői fedezetkezelő kötelező közreműködése az építési szerződés hatálybalépésétől – kivéve, ha a felek között vita alakul ki, és valamilyen eljárás indul – az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó szabályok szerinti birtokba adást vagy a tevékenység befejezését követő elszámolás lezárásáig terjed.

 

A fedezetkezelői szerződés megszűnik, ha

a) a fővállalkozó kivitelező – a fedezet hiánya miatt – az építtetővel kötött építési szerződést felmondja és az építtetői fedezetkezelő a rendelkezése alá helyezett pénzügyi eszközökkel az építtető és a fővállalkozó kivitelező felé elszámolt, vagy

b) az építtető vagy a fővállalkozó kivitelező az építőipari kivitelezésre vonatkozó építési szerződést felmondja és az építtetői fedezetkezelő a rendelkezése alá helyezett pénzügyi eszközökkel az építtető és a fővállalkozó kivitelező felé elszámolt.

 

A fedezet hiánya miatti felmondási okot az új Kivitelezési kódex 18. § (6) bekezdése rögzíti. E szerint amennyiben az építtető nem helyezi határidőre a fővállalkozó kivitelező teljesítésének (részteljesítésének) szerződés szerinti fedezetét az építtetői fedezetkezelő rendelkezése alá, a fővállalkozó kivitelező jogosult a kivitelezési tevékenységet harminc napra felfüggeszteni. Ha az építtető a felfüggesztés időtartama leteltéig sem biztosítja a soron következő kivitelezői teljesítés fedezetét, a fővállalkozó kivitelező jogosult az építtetővel kötött építési szerződést felmondani. A felfüggesztés időtartama a szerződés teljesítésének időtartamába nem számít be, a szerződés szerinti teljesítési határidő a felfüggesztés időtartamával meghosszabbodik. A fővállalkozó kivitelező jogosult a munkavégzés felfüggesztése miatt felmerült költségeit az építtetőre terhelni. Ebben az esetben elméletileg a fővállalkozót komolyabb kár nem érheti, hiszen nem is kezd bele a munkavégzésbe. A kérdés csak az, hogy a fedezetbiztosítási határidőt hogyan állapítják meg a felek, és ez a határidő tényleg alkalmas lesz-e arra, hogy a kivitelező ne szenvedjen semmilyen kárt (pl. munkások felvételével, az anyagok megrendelésével, az alvállalkozói szerződések megkötésével, egyéb munkák elvállalásának visszautasításával).

 

Amennyiben építtetői fedezetkezelő közreműködésére kerül sor, az építési szerződésnek – a Kivitelezési kódex egyéb előírásai mellett – tartalmaznia kell az építtetői fedezetkezelő megnevezését, cégjegyzékszámát (a Magyar Államkincstár esetében törzskönyvi nyilvántartási számát), adószámát, címét, telefonszámát, elektronikus elérhetőségét, és a fedezetkezelői számla adatait. Az építtetőnek igazolnia kell a szerződésben, hogy a szerződésben megjelölt fedezetkezelői számla felett kizárólagos rendelkezési jogot biztosít az építtetői fedezetkezelő részére, továbbá a fedezet - összeg szerint meghatározott - igazolt forrását, az építtetői fedezetkezelő rendelkezése alá helyezésének ütemezését, felhasználásának módját. A fővállalkozó kivitelező rögzíti az építési szerződésben az általa a nem vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére nyújtott teljesítési biztosíték összegének meghatározását, biztosításának formáját, célját, felhasználásának lehetőségét, valamint egy igazolást arról, hogy a szerződésben megjelölt kötelezettségei teljesítésének érdekében általa nyújtott biztosíték összegének felhasználása kizárólag a fedezetkezelői számlán keresztül lehetséges. Az építtetői fedezetkezelő az építési szerződésben adja meg a fővállalkozó kivitelező részére az elektronikus alvállalkozói nyilvántartás használatát biztosító kódot is.

 

A fedezetkezelői szerződés kötelező tartalmi elemeit az új Kivitelezési kódex t) pontig tartó felsorolással határozza meg, amelyet én nem ismertetnék részletesen, mivel szerintem egyértelmű, általánosan elfogadott adatokról van szó (pl. a cégek és a beruházás adatai, a fedezetkezelői számlaszám, a fedezetkezelés díja, fizetési módja és határideje). Kiemelést érdemel viszont, hogy az építtetőnek nyilatkoznia kell arról, hogy elfogadja az építési műszaki ellenőr által kiadott teljesítésigazolást és az ez alapján - számla ellenében - a fővállalkozónak (alvállalkozónak) történő pénzügyi teljesítést. A fedezetkezelő is vehet igénybe építési műszaki szakértőt a tevékenysége ellátása érdekében, és jó lenne pontosítani a szerződésben, hogy az építtető a saját műszaki ellenőrének vagy a fedezetkezelő által kijelölt műszaki szakértőnek a megállapításaihoz van kötve. Ha például a műszaki ellenőr az építtetőnek nem tetsző megállapítást tesz, akkor a jogviszonyát az építtető azonnal megszüntetheti (így már nem is járhat el, a nyilatkozata nem számít), illetve egy rossz műszaki ellenőri nyilatkozatot követően az építtető már nem tehetne semmit, a fedezetkezelő fizet a fővállalkozónak.

 

 

Építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az alvállalkozó kivitelezők nyilvántartása elektronikus formában, a fővállalkozó kivitelező építési naplójának részét képező alvállalkozói nyilvántartásban történik. Az alvállalkozói nyilvántartásba a szerződéskötés során a szerződő fél [vállalkozó (fővállalkozó) kivitelező] által megadott kód alapján az alvállalkozó kivitelező köteles a saját alvállalkozói szerződésének adatait felvinni. Azért fontos ez a nyilvántartás, mert a fedezetkezelő a regisztrált alvállalkozók részére visszatartást alkalmazhat a nála lévő összegből.

 

A vállalkozó (fővállalkozó) kivitelező a vele szerződéses viszonyban álló alvállalkozó kivitelező esedékes számlája kiegyenlítéséből köteles visszatartani:

a) az alvállalkozó kivitelező teljesítésében részt vevő további alvállalkozó kivitelező által - a teljesítésigazolás alapján - számlázott, de részére határidőre ki nem egyenlített követelésének megfelelő összeg,

b) az alvállalkozó kivitelező teljesítésében részt vevő további alvállalkozó kivitelező által - amennyiben a teljesítésigazolás kézhezvételétől számított nyolc munkanapon belül az alvállalkozói nyilvántartásban jelezve vitatja a felelős műszaki vezető által kiadott teljesítésigazolás tartalmát - megjelölt ellenérték, de legfeljebb a részére járó adott teljesítési szakasz szerződésben rögzített ellenértéke és a teljesítésigazolásban jóváhagyott összeg közti különbözetnek megfelelő összeg

kifizetését.

 

A fenti visszatartás mértéke legfeljebb a vállalkozó (fővállalkozó) kivitelezővel szerződött alvállalkozó kivitelezői teljesítés - a kivitelezés szakaszolása esetén a részteljesítés - ellenértékének összegéig terjed. Ha az alvállalkozó kivitelező teljesítésének (részteljesítésének) szerződés szerinti ellenértékét a teljesítésben részt vevő - az alvállalkozó kivitelezővel szerződött - további alvállalkozók teljesítésének összege meghaladja, részükre az alvállalkozói nyilvántartás automatikusan jelzi a túllépés tényét és összegét. Nem tudom, hogy ez a jelzés milyen szerepet tölthet be a gyakorlatban, a jogszabály legalább is nem rendezi. Ha az alvállalkozó arról szerez tudomást, hogy a munkáját néhány millió forinttal többért rendelték meg, mint amire az építtetőtől fedezet van, mindenképpen arra utal, hogy a végső kifizetés veszélybe került, tehát az alvállalkozói szerződésben érdemes – ha már a jogalkotó erre nem gondolt – egy ilyen tartalmú nyilatkozat átvételéhez felmondási jogot vagy biztosíték iránti igény lehetőségét rögzíteni.

 

Az építtetői fedezetkezelő az alvállalkozói nyilvántartás működtetése keretében egyebek mellett figyelemmel kíséri az alvállalkozói teljesítések határidőben történő kifizetését, és haladéktalanul értesítési az alvállalkozói nyilvántartásban szereplő összes alvállalkozó kivitelezőt, ha a fővállalkozó kivitelező az építtetői fedezet nem biztosítása miatt a kivitelezési tevékenység felfüggesztésére, vagy a fővállalkozói szerződés felmondására vált jogosulttá. Talán jó lett volna, ha erre az esetre az alvállalkozók is kaptak volna valamilyen jogosultságot, hiszen egyrészt, ha a fővállalkozó a fedezet hiányában a vesztébe rohan, és folytatja a munkát, akkor arra az alvállalkozó is köteles. Másrészt az semmi nem teszi lehetővé, hogy az alvállalkozó maga függessze fel a munkát vagy mondja fel a szerződését, ha úgy látszik, az építtető nem tud majd fizetni. Az alvállalkozók figyelmébe ajánlom, hogy az alvállalkozói szerződések elkészítésénél ezekre az esetekre külön térjenek ki.

 

Az új Kivitelezési kódex egyébként azt is előírja - építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén -, hogy a vállalkozó kivitelező köteles a teljesítéséről (részteljesítéséről) kiállított számla benyújtásának időpontjáig a teljesítésben (részteljesítésben) megjelenő - vele szerződéses viszonyban álló - alvállalkozó kivitelező teljesítésének (részteljesítésnek) pénzügyi elszámolását elvégezni. Ez azt jelenti, hogy mire a vállalkozó megkapná a pénzét az építtetőtől, neki már rendeznie kell alvállalkozói felé a számlájukat, de erre jelenleg csak kevés építőipari cég képes, hiszen ehhez jelentős tőkével kell rendelkezni.

 

 

Az építtető köteles gondoskodni arról, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység szerződés szerinti ellenértékének megfelelő - a fedezet forrásaként figyelembe vehető - fedezet az építési szerződés hatályának beálltakor igazolhatóan rendelkezésére álljon. A fedezetének forrása saját erő, hitel vagy pénzkölcsön, pályázati támogatás, valamint költségvetési előirányzat lehet. Az építési szerződésben a hitel vagy pénzkölcsön összegét hitel- vagy kölcsönszerződéssel, illetve a pályázati támogatás összegét támogatási döntéssel szükséges igazolni. A fedezetkezelői számlát az építtetőnek legkésőbb az építési szerződés hatályának beálltáig kell megnyitnia (vagyis például az építtető és a fővállalkozó megköti a szerződést, amelynek hatálybalépési feltétele lesz a számla megnyitása). Kérdésként csak az fog felmerülni, hogy mi történik akkor, ha az építkezés úgy kezdődik meg, hogy a fedezetkezelői számla nincs megnyitva, illetve akkor, ha a felek – véletlenül vagy szándékosan – elkalkulálták magukat, és csak az építkezés során derül ki, hogy feladatkezelőt kellene alkalmazniuk.

 

Az építtető köteles az építési szerződésben meghatározott kivitelezési szakasz kivitelezésének megkezdése időpontjáig a teljesítés (részteljesítés) szerződés szerinti ellenértékének fedezetét - ami a fedezetkezelői számlára történő befizetés vagy olyan pénzügyi eszköz értéke képezhet, amely biztosítja az ellenérték határidőre történő kifizethetőségét - az építtetői fedezetkezelő kizárólagos rendelkezése alá helyezni. Ha ez nem történik meg, a fővállalkozó felmondhatja a szerződést. Itt az lehet a felek között vita tárgya, hogy mit tekintünk a kivitelezés megkezdésének, ezért ajánlott a szerződésekben konkrét időpontokhoz kötni a fedezet rendelkezésre bocsátását. A másik probléma, ha éppen a kivitelező csúszása miatt nem halad az építkezés, akkor az építtető miért adjon további fedezetet addig, ameddig a kivitelezés nem a rendes ütemben halad? Ezt is szabályozni kell majd a szerződésben, egyébként előfordulhat az a helyzet is, hogy a kivitelezői késedelem miatt az építtetői fedezet nem biztosítása éppen a fővállalkozó részére biztosít jogos felmondási okot.

 

Az építtetői fedezetkezelő a fedezetkezelői számláról kizárólag a fedezetkezelői szerződésben meghatározott fővállalkozó kivitelezői (engedményezés esetén a fővállalkozó kivitelező által megjelölt) bankszámlára, az építtetői bankszámlára vagy az építtetői fedezetkezelői bankszámlára teljesíthet kifizetést, a teljesítésigazolásban megjelölt összeg erejéig, fizetési határidőn belül. A legoptimálisabb esetben az építtetői fedezetkezelő mindenkit kifizet, majd az építtető felé a birtokba adást követő öt munkanapon belül elszámol. Ha mindenki a pénzéhez jutna, akkor a fedezetkezelő munkájára sem lenne szükség, azonban általában problémák nélkül nem záródik le egy építkezés.

 

A problémák adódhatnak az alvállalkozók részéről is. A jogszabály két esetet különböztet meg: az alvállalkozónak van érvényes, általa is elfogadott teljesítésigazolása, illetve a vele szerződéses viszonyban álló vállalkozó vitatja a teljesítés egy részét. Az első esetben az építtetői fedezetkezelő - az alvállalkozói nyilvántartás adatai alapján - a fővállalkozó kivitelező esedékes számlája kiegyenlítéséből köteles visszatartani a szerződés teljesítésében részt vevő alvállalkozó által a teljesítésigazolás alapján számlázott, de részére határidőre ki nem egyenlített követelésnek megfelelő összeg kifizetését, és ezt az összeget haladéktalanul ki fogja fizeti a teljesítésigazolással elismert, de határidőre ki nem egyenlített követelés jogosultjának (vagyis a reklamáló alvállalkozónak). Az építtetői fedezetkezelő a visszatartásáról haladéktalanul köteles értesíteni azt az alvállalkozót, aki a ki nem egyenlített követelés fennállását jelezte.

 

A második esetben a fedezetkezelő harminc napra jogosult felfüggeszteni a szerződés teljesítésében részt vevő alvállalkozó kivitelező által - amennyiben a teljesítésigazolás kézhez vételétől számított nyolc munkanapon belül az alvállalkozói nyilvántartásban jelezve vitatja a felelős műszaki vezető által kiadott teljesítésigazolás tartalmát - megjelölt ellenértéket, de legfeljebb a részére járó adott teljesítési szakasz szerződésben rögzített ellenértéke és a teljesítésigazolásban jóváhagyott összeg közti különbözetnek megfelelő összeg kifizetését. A visszatartott összeget 30 nap elteltével megkapja a fővállalkozó, ha az alvállalkozó nem igazolja, hogy a felfüggesztés időtartama alatt a teljesítésigazoláson túli összeg vonatkozásában vitarendezési eljárást indított, illetve, ha a vitatott követelés kiegyenlítése megtörtént. Ha az alvállalkozó a vita eldöntése érdekében közvetítői, bírósági vagy választottbírósági eljárást indított a felfüggesztés időtartama alatt, akkor az építtetői fedezetkezelő a visszatartott összeget a döntésig megőrzi, és a jogerős döntésnek, illetve közvetítői eljárás esetén az egyezségnek megfelelően a visszatartott összeget kifizeti. A peren kívüli rendezést próbálja meg ösztönözni az a szabály, hogy a felfüggesztés kezdő napjától számított hatvan napon belül közvetítői eljárás kezdeményezhető, és ennek eredménytelensége esetén lehet bírósághoz fordulni.

 

Az építtetői fedezetkezelő által visszatartott összeg kifizetése az egyéb igények érvényesítését nem érinti. Ami a visszatartás során további vitát generálhat, az például az igényérvényesítési határidő: honnan számítódik a 30 nap (az alvállalkozói vitatás megérkezésétől vagy a vitatásra nyitvaálló 8 napos határidő lejártától vagy a felfüggesztésről szóló értesítés kézhezvételétől), illetve mit kell határidőben történt igényérvényesítésnek tekinteni (a bírósági, közvetítői eljárás megindítását kezdeményező postai küldemény feladásának vagy a bírósághoz, közvetítőhöz való megérkezés napját).

 

 

Azt eddig nem említettem, hogy az építtetői fedezetkezelő a fővállalkozó kivitelező által nyújtott teljesítési biztosítékot is jogosult - a vállalkozói díjra vonatkozó szabályokhoz hasonlóan - kezelni, és a szerződésben meghatározott kötelezettség nem teljesítése esetén, az építtető kezdeményezésére és az építési műszaki ellenőr igazolása alapján az építési szerződésben meghatározott igazolt kiadások kiegyenlítésére használja fel. Itt azonnal találkozhatunk egy súlyos ellentmondással: az építtető és az építtetővel jogviszonyban álló, és tőle fizetést kapó műszaki ellenőr dönt arról, hogy a kivitelező biztosítéka felhasználásra kerül-e. Ez semmiben nem különbözik egy feltétlen bankgaranciától, hiszen az építtető jelzi, hogy igényt tart a biztosíték összegére, és ezt a fedezetkezelő köteles teljesíteni a részére. A kivitelező ezzel kiszolgáltatott helyzetbe kerül.

 

A fedezetkezelő tökéletesen alkalmas arra, hogy amennyiben az építtető részére nem áll rendelkezésre elegendő anyagi fedezet, akkor a fővállalkozó felmondhassa a szerződést, illetve arra, hogy az alvállalkozók hozzájuthassanak a pénzükhöz, amennyiben elismerték a teljesítményüket. Ami a fővállalkozó és az alvállalkozók kiszolgáltatottságát növeli, az az, hogy a fedezetkezelő intézménye csak azt az esetet szabályozza, amikor az építtető tisztességes, hozzáértő és elfogadja a kivitelező munkáját, illetve a fővállalkozó (alvállalkozó) átveszi a vele szerződéses viszonyban álló munkáját, csak éppen nem fizeti ki.

 

A lánctartozás (körbetartozás) azonban általában abból fakad, hogy az építtető (fővállalkozó) nem hajlandó a munkát elfogadni, és teljesítésigazolás kiadására sem kerül sor. Vegyük azt az esetet, hogy a végszámlát nem tudja kiállítani a fővállalkozó, mert az építtető nem adja ki a teljesítésigazolást. Amennyiben vannak teljesítésigazolással alátámasztott alvállalkozói követelések, akkor ezek visszatartására sor kerül, a fővállalkozó valamennyire biztonságban van (nem akarok ezzel kapcsolatosan ötleteket adni, hogy a fővállalkozó hogyan tudja kétszeresen, de a jogszabályban nem rögzített módon biztosítani a követelését). Ha az építtető részéről nincs teljesítésigazolás, és az építtető felmondja az építési szerződést, a fedezetkezelő köteles a felekkel elszámolva kifizetni a pénzt. Mivel az elszámolás a jogszabály szerint csak a teljesítésigazoláshoz kapcsolódhat, a fővállalkozó csak peres eljárást követően juthat a pénzéhez, hiszen a teljesítésigazolással nem érintett fedezetet az építtető visszakapja. Így a fedezet feletti rendelkezés joga végső soron mégis az építtetőt illeti meg, ezzel a fedezetkezelő intézménye nem éri el a célját. A másik probléma, hogy szerintem túlságosan is magas az az érték, amelynél a magánberuházások esetében alkalmazni kell a fedezetkezelőt. A jelenlegi 1,2 – 1,3 milliárd forintos határ alatti építkezések nagy száma miatt a legtöbb építkezésen fel sem merül majd a fedezetkezelés.

 

Teljeskörű megoldás az lehetne, ha a teljesítés vitatására is rögzítenének valamilyen megoldást a jogszabályok. Például ilyenkor kötelezően alkalmazandó közvetítői (mediátori) eljárás lehetne a megoldás, amely során akár kirendelt (vagyis a felektől független) igazságügyi szakértő állapítaná meg az elvégzett munkanemek körét. Ha a szakértő a fővállalkozó álláspontját támasztaná alá, akkor a pénz a fedezetkezelőnél marad, és az építtető peres eljárást indíthat. Ha az építtető véleményét igazolja a szakértő, a fedezet az építtető számlájára kerül, és a fővállalkozó adhat be keresetet. Első ránézésre ez csak látszatmegoldásnak tűnhet, azonban álláspontom szerint a legtöbb esetben megszüntetné a vitát. A rosszhiszemű, jogaikkal visszaélő építtetők ugyanis csak azért merik nem kifizetni a vállalkozói díjat, mert pontosan tudják, hogy a bírósági eljárás eredményeként még pervesztés esetén sem fognak fizetni – mivel addig megszűnnek, vagy elveszítik a vagyonukat. Ha a fővállalkozó a per végén úgyis hozzájuthat a pénzéhez, és az építtető nem tudja megúszni a fizetést, csak indokolt esetben fog ragaszkodni az építtető a peres úthoz.