1. Milyen formában kell az okiratot kiállítani?

Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének feltétele

Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének feltétele:

a) olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely

- tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja.

b) a bíróság ítélete, illetőleg a hatóság határozata, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik.

Hogyan lehet a tulajdonjogot törölni?

Tulajdonjog bejegyzést törölni csak az alábbi feltételekkel lehet:
- hatósági határozattal (pl. bírósági ítélet alapján);
- ha a felek utóbb a szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el (ilyen megállapodás esetén a tulajdonjog törlésére a változások bejegyzésére vonatkozó szabályokat kell alkalmazni).

A tulajdonjog törlése esetében a földhivatal az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot állítja vissza (az lesz a tulajdonos, aki a törölt személy előtt volt).

Nincs szükség okiratra és kérelemre, ha olyan jogot vagy tényt kell törölni, amelynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható (pl. a kiskorúság törlése) [1997. évi CXLI. tv. 29-30. §].

Milyen igazolások szükségesek a bejegyzéshez?

A bejegyzéshez az alapul szolgáló okiraton, bejegyzési, feljegyzési kérelmen, illetőleg bejegyzési, feljegyzési engedélyen felül:
a) ha külön jogszabály előírja meghatározott hatósági engedély, jóváhagyás, illetve igazolás szükséges (pl. gyámhatósági jóváhagyás kiskorú tulajdonjogának átruházásához, az építésügyi hatóság engedélye a telekmegosztáshoz);
b) vázrajz is szükséges, ha a változás az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érinti, illetőleg ha jogszabály azt előírja;
c) jogi személynek, jogi személyiséggel nem rendelkező, de ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra ügyleti képességgel bíró szervezetnek a bejegyzési kérelemhez csatolnia kell:
- a keletkezést tanúsító, illetőleg konstituáló bejegyzési határozat, illetve a képviseleti jogosultságot igazoló, a regisztráló hatóságnál (cégbíróság, megyei bíróság) bejegyzés alapjául szolgáló okirat (cégkivonat vagy cégmásolat, bírósági nyilvántartási adatokról szóló kivonat) eredeti vagy közjegyző által hitelesített másolati példányát - ez nem lehet 30 napnál régebbi, vagy a regisztráló hatóság (cégbíróság, megyei bíróság) által vezetett közhiteles nyilvántartás tartalmáról kiállított közjegyzői tanúsítványt,
- cég esetében az aláírási címpéldányt.

Ha ezek valamelyikét a körzeti földhivatalhoz már korábbi ügyben benyújtották, az újabb kérelemben elegendő - az iktatószámra való hivatkozással - a korábbi benyújtásra és arra utalni, hogy a körzeti földhivatalnál lévő igazolások a bejegyzés, feljegyzés, illetve az adatváltozás átvezetése iránti kérelem földhivatalhoz történő benyújtásának időpontjában a keletkezés és a képviseleti jogosultság vonatkozásában változást nem tartalmaznak [1997. évi CXLI. tv. 37. §].

2. Mik az okiratok kötelező tartalmi kellékei?

a) Kötelező adatok, nyilatkozatok

Az okiratnak - akár belföldön, akár külföldön állították ki - ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson tartalmaznia kell:
a) az érdekelt magánszemély családi és utónevét (ideértve a születési családi és utónevét), születési helyét és idejét - 2006. január 1. napjáig csak a születési évet kellett bejelenteni -, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját,
b) a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát,
c) az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és - 2006. január 1-jétől - a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot,
d) a jog vagy tény pontos megjelölését,
e) a jogváltozás jogcímét,
f) az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát,
g) a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.

b) Kötelező keltezés, aláírás

A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha
a) a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
b) két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el, vagy
c) az okiratot a közjegyző készítette, vagy
d) az okiratot ügyvéd (jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el, továbbá, ha
e) az okiratot a jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre ügyleti képességgel rendelkező szervezet nevének feltüntetésével szabályszerűen aláírták és nyilvánvalóan azonosíthatóan aláírták - 2006. január 1-jétől a szabályszerű aláírás mellett fel kell tüntetni az aláíró nevét és az ügyletkötői minőségét is (pl. eladó, vevő, haszonélvező, stb.),
f) több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmazza, de 2006. január 1-jétől a szerződő felek kézjegyét az okirat lapjainak nem kell tartalmaznia, ha az okirat lapjait a szerződő felek által az erre meghatalmazott kézjegyével látta el (pl. a céget képviselő ügyvéd),
g) a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását tartalmazza (az okiratban meghatalmazottak, illetve a szerződő felek aláírása alatt olvashatóan meg kell jelölni a nevüket és az okirat szerinti ügyletkötői minőségüket - pl. eladó, vevő, haszonélvező stb.),
h) tartalmazza a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvényben (Pp.) előírt további tartalmi és alaki kellékeket is.

Ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. Ha a felet a közjegyzői okirat elkészítésénél meghatalmazott képviseli, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban azt a magánokiratban foglalt meghatalmazást is el kell fogadni, amelyben a fél aláírását közjegyző vagy magyar külképviseleti szerv hitelesítette.

c) Kötelező ellenjegyzés

Kizárólag közokirat, ügyvéd - vagy jogtanácsos által képviselt szervezet esetében a jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye:
- tulajdonjog,
- haszonélvezeti jog,
- a használat joga,
- telki szolgalmi jog,
- vételi jog,
- jelzálogjog (önálló zálogjog)
keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek.

2006-tól jelzálogjog (önálló zálogjog) alapítására, módosulására és megszűnésére vonatkozó bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő hitelintézet - nevének feltüntetésével - szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá (vagyis elég a bank által kiállított dokumentum, és nem szükséges ügyvédi közreműködés).

Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd (jogtanácsos), illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve.

Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat bejegyzés alapjául akkor fogadható el, ha az tartalmazza
- az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét (ezeket az adatokat általában a pecsétlenyomat tartalmazza),
- az ellenjegyzés időpontját,
- az "ellenjegyzem" megjelölést,
- ügyvéd által teljesített ellenjegyzés esetében a szárazbélyegző lenyomatát (szárazbélyegző lenyomatát az eredeti, illetve a körzeti földhivatalnál maradó másolati példányon is el kell helyezni).

Írásra vagy olvasásra képtelen személy jognyilatkozatán alapuló bejegyzéshez, a nyilatkozat közokiratba foglalása szükséges, amelyben e körülményre utalni kell [1997. évi CXLI. tv. 32-33. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 69-70. §, 72. §].

A nem magyar nyelven kiállított okirathoz - ha nemzetközi megállapodás eltérően nem rendelkezik - csatolni kell annak hiteles magyar nyelvű fordítását. Ha a magánokiratot külföldön állították ki az Inytv-ben előírtak szerint szükség van a nyilatkozattevő aláírásának (kézjegyének) hitelesítésére is [1997. évi CXLI. tv. 35. §].

Érintett jogszabályok:

1997. évi CXLI. tv.;109/1999. (XII. 29.) FVM rend.;